اخذ سند کاداستر

اخذ سند کاداستر از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تمامی مالکان املاک، که داری سند منگوله دار چند برگی هستند به موجب قانون امکان پذیر است. تبدیل سند دفترچه ای به سند کاداستر یا تک برگ، امنیت دارای صاحبان املاک را بیشتر می کند. زیرا با توجه به تدابیری که قانون برای این اسناد تک برگ اندیشیده است امکان جعل آن ها بسیار کم است. لطفا همچنان با ما باشید تا علاوه بر کسب اطلاعات کامل از نحوه اخذ سند کاداستر از مزایای آن نیز باخبر شوید.

سند کاداستر چیست؟

همانطور که مستحضر هستید، یکی از مهمترین اسناد قابل استناد برای اثبات مالکیت، ارائه سند مالکیت، ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی کشور است. بنابراین هر ادعایی مبنی بر مالکیت، بدون داشتن سند مالکیت فاقد اثر است. در گذشته سند صادره از دفاتر ثبت اسناد و املاک کل کشور سند دفترچه ای منگوله دار بود.

اما از آنجایی که این سند دارای یک سری عیب ایرادهایی بوده و به نحوی دست کلاهبردان را جهت تصاحب ناحق اموال مردم باز می گذاشت، به منظور افزایش امنیت، تبدیل به سند تک برگی یا کاداستر شد. بنابراین می توان گفت که سند کاداستر همان سند تک برگی است که به منظور اثبات مالکیت اشخاص بر اموال خود در دفاتر ثبتی کل کشور صادر می شود.

در حال حاضر قانونگذار به منظور کاهش تخلفات و وقوع اعمال محرمانه به هنگام خرید و فروش املاک، هر گونه نقل و انتقال را منوط به اخذ سند کاداستر کرده است. به عبارت دیگر تمامی املاک دارای سند منگوله دار دفترچه ای که آخرین نقل و انتقال آنها از تاریخ 25/07/1390 به بعد صورت گرفته است الزاماً باید تعویض شوند و بدون تعویض برای نقل و انتقال بعدی اعتبار ندارند.

تفاوت سند کاداستر و سند منگوله دارد

جهت درک بهتر مطلب و بیان تفاوت بین سند منگوله دار و سند کاداستر در ادامه مطالب تعریف مختصری از هر دو سند ارائه خواهیم داد.

سند منگوله دار یک نوع سند چند برگی یا دفترچه ای دست نویس، کاملا معتبر و قانونی است که با سرب پلمپ شده است. به نحوی که پلمپ سربی به شکل یک مقوله با نخ از آن آویزان می باشد. فلسفه پلمپ سند منگوله دار با سرب، حفظ اعتبار و صحت آن بوده است.

اما سند کاداستر شکل جدید سند مالکیت است که نزدیک به یک دهه از ورود آن به بخش اسناد و املاک کشور می گذرد. این نوع سند متشکل از یک برگ با فرم مشخص و شکل مکانیزه بوده که همچون سند منگوله دار معتبر و مورد تایید قانون می باشد.

 منتهی از نظر ایمنی و امنیت نسبت به سند قدیمی و منگوله دار برتر بوده و امکان جعل در آن راه ندارد.  از آنجایی که در گذشته سندهای منگوله دار به صورت دستی نوشته می شدند، به دلیل ناخوانا بودن نوشته مشکلات زیادی دامن گیر صاحب آن ها می شد.

همچنین دست به دست چرخیدن سند و پوسیدگی آن در طول زمان احتمال فرسودگی و مخدوش شدن برخی از نوشته های را در پی داشت. این در حالی است که هیچکدام از ایرادهای وارده به سند منگوله دار قابل احتساب به سند کاداستر نیست. زیرا این سند به دلیل آنکه با هر بار نقل و انتقال تعویض شده و دست به دست نمی چرخد در معرض پارگی و پوسیدگی قرار ندارد.

دیگر تفاوت این دو سند در این که مراحل اخذ سند جداگانه برای هر کدام از شرکا در املاک مشاع در قوانین اخذ سند کاداستر بسیار ساده و راحت است. در حالی در گذشته اخذ سند منگوله دار برای  املاک مشاع تخت شرایطی بسیار خاص با صرف کلی زمان و هزینه در طی یک پروسه بسیار سخت ممکن بود.

هدف اصلی قانون از تبدیل سند منگوله دار چند برگی به سند کاداستر

از آنجایی که سیستم ثبت سند در گذشته دارای یک سری ضعف ها نظیر عدم درج نشانی، درج یک سری اطلاعات اضافی از پیشینه و سابقه در داخل سند، درز اطلاعات محرمانه سند، موقعیت جغرافیای، آدرس، مخارج بالای گرفتن کپی در مواقع نیاز، مخارج بالای چاپ دفترچه و الحاق سرب زمینه را جهت سوء استفاده و کلاهبرداری برای مجرمان حرفه ای فراهم کرده و مشکلات متعددی را صاحبان اموال به وجود می آورد.

لذا قانونگذار جهت پیشگیری از وقوع جرایم علیه اموال مردم و بسته نگه داشتن کلاهبردان در ماده 13 قانون بودجه سال 1398 صدور سند مالکیت جدید کاداستر را تصویب کرد. مطابق با مفاد قانون فوق الذکر مهمترین اهداف قانون از تبدیل سند منگوله دار به سند کاداستر به شر زیر می باشد.

• افزودن هولوگرام روی سند و غیر ممکن کردن امکان جعل آن
• افزایش و ارتقای ضریب امنیت اسناد صادره از واحد‌های ثبتی کشور
• پیشگیری از ایراد خدشه و جعل به اسناد مالکیت صادره از واحد‌های ثبتی
• تکمیل بانک جامع اطلاعات و املاک کاداستر
• ارائه خدمت بهینه با سرعت، کیفیت، دقت و امنیت بالا به شهروندان.

مراحل اخذ سند کاداستر

تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی و اخذ سند کاداستر، فرایند چندان پیچیده ای نداشته و همه شهروندان صاحب ملک و املاک که سند چند برگی و یا قولنامه آن را در دست دارد می توانند جهت اخذ سند کاداستر اقدام کنند. بنابراین اولین و مهمترین لازمه اخذ سند کاداستر در دست داشتن سند قدیمی یا مبایعه نامه آن است.

بنابراین آن دسته از اشخاصی که به هر دلیل سند رسمی منگوله دار را در دسترس ندارد ابتدا باید مراحل قانونی اخذ را طی کرده و پس از تهیه آن جهت دریافت سند جدید اقدام کنند.

به این ترتیب برای اخذ سند کاداستر دو حالت وجود دارد. اول آنکه متقاضی دارای سند منگوله دار است و دوم این که متقاضی تازه ملک را معامله کرده و هنوز نقل انتقال سند صورت نگرفته و دارای مبایعه نامه است‌. در ادامه مطالب ما نیز مراحل اخذ سند تک برگ را برای هر دو حالت مورد برسی قرار خواهیم داد.

• مراحل اخذ سند تک برگی با سند منگوله دار:

متقاضی اخذ سند کاداستر جهت انجام خواسته خویش باید با در دست داشتن سند رسمی و منگوله دار خود، به اداره ثبت املاک و اسناد رسمی مراجعه کند. لازم به ذکر است که اخذ سند کاداستر برای همه مالکان ضروری نبوده و هر مالکی که تمایل به انجام این امر داشته باشد، هر زمان که بخواهد می تواند اقدام کند. اما این اصل یک استثنا دارد که شامل تمامی معاملات املاک صورت گرفته از سال ۹۰ به بعد می باشد.

به عبارت دیگر تمامی املاکی که از نیمه دوم سال ۹۰ به بعد مورد نقل و انتقال قرار گرفته اند باید دارای سند کاداستر باشند‌. زیرا اخذ سند کاداستر برای املاک نقل و انتقال یافته پس از قانون مذکور لازمه نقل و انتقالات جدید است. بنابراین در صورتی که املاک فوق سند تک برگی نداشته باشند، فاقد شرایط و قابلیت نقل و انتقال جدید هستند.

متقاضی دریافت سند کاداستر پس از مراجعه به اداره ثبت املاک و اسناد کشور، باید فرم مربوطه مخصوص را پر کرده و سپس مطابق با دستورالعمل های موجود جهت ارسال آن اقدام نماید.

پس از آنکه درخواست متقاضی ثبت شد، توسط کارشناسان اداره مذکور طی استعلاماتی که از شهرداری و دیگر مراکز مرتبط گرفته می شود، مورد برسی قرار می گیرد و در صورت عدم شبه و ابهام مجوز صدور سند کاداستر برای او صادر می شود.

• اخذ سند کاداستر با مبایعه نامه:

اگر متقاضی ملک را تازه خرید و هنوز سند منگوله دار آن را در دست ندارد و می خواهد با مبایعه نامه جهت دریافت سند کاداستر اقدام نماید، مراحل اخذ سند مذکور برای وی کمی پیچیده تر و طولانی تر از حالت قبل خواهد بود.

زیرا قبل از رجوع به اداره ثبت املاک باید به دفتر ثبت مراجعه کنند تا ابتدا مراحل اداری انتقال سند صورت بگیرد. در واقع یکی از لازمه های صدور مجوز سند کاداستر، انتقال سند مالکیت قدیمی چند برگ به نام خریدار است.

به این ترتیب باید متقاضی جهت انتقال سند، کلیه مدارک لازم ملک، فروشند و خریدار را به همراه خود و فروشنده به دفتر ثبت ببرد. دفتر ثبت نیز با انجام یک سری استعلامات از اداره ثبت املاک به منظور کسب اطلاع از صحت معامله و عدم فروش ملک به شخص دیگر و یا در گروه بانک نبودن آن می گیرد.

پس از دو الی سه روز از مراجعه متقاضی به دفتر ثبت نوبت به مرحله بعد می رسد که در این مرحله طبق توافق طرفین معامله باید کلیه بدهی های ملک توسط یکی یا هر دو طرف به شهرداری تسویه شده و گواهی پایان کار آن اخذ شود. البته در صورتی که ملک مذکور اداری و یا تجاری باشد باز هم مراحل طولانی تر شده و باید مراحل لازم برای اخذ نامه سازمان نوسازی جهت تعیین کاربری ملک نیز طی شود.

پس از طی شدن مراحل قانونی انتقال سند و درج تمامی توافقات صورت گرفته بین خریدار و فروشنده در دفتر ثبت و سند منگوله دار، دفتر ثبت خلاصه انتقال سند را به دفتر ثبت اسناد و املاک کشور ارسال می کند.  به این شکل با ارسال خلاصه انتقال سند، شرایط جهت اخذ سند کاداستر از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای متقاضی فراهم می شود. بنابراین مابقی مراحل باید مطابق با همان مراحلی که در مبحث دریافت سند تک برگ به وسیله سند منگوله دار شرح دادیم طی شود.

مدارک لازم جهت اخذ سند کاداستر

تمامی کسانی که تصمیم به اخذ سند کاداستر و تبدیل سند رسمی قدیمی خود به سند رسمی جدید دارند، باید مدرک لازم برای این منظور را در دست داشته باشند. وگرنه در غیر این صورت امکان دریافت سند جدید برای آن ها مقدور نخواهد بود. همچنین در صورتی که تقاضای دریافت سند تک برگ حین انتقال ملک صورت بگیرد باید خریدار و فروشنده نیز هر دو جهت تکمیل مدارک در محل حضور یابند.

• به طور کلی مدرک لازم برای اخذ سند کاداستر به شرح زیر است.
• آدرس و کد پستی ملک
• اصل خلاصه معامله ملک
• اصل سند مالکیت ملک یا همان سند منگوله دار دفترچه ای
• اصل بنچاق ملک
• اصل شناسنامه و کارت ملی مالک ملک
• آدرس و کد پستی مالک به منظور ارسال سند مالکیت از طریق پست و تحویل آن به مالک
• اصل یا کپی برابر با اصل گواهی انحصار وراثت برای املاکی که دارای سند منگوله دار ورثه ای هستند
• اصل یا کپی برابر با اصل گواهی واریز مالیات بر ارث برای اسناد منگوله دار ورثه ای.

مزایای اخذ سند کاداستر

سند کاداستر مزایایی زیادی را هم برای جامعه و هم برای شهروندان در پی دارد زیرا همانطور که گفتیم با توجه به تدابیری که قانون گذار جهت طرح آن اندیشیده است، تقریبا از راه یابی تمامی عیوب وارده به اسناد قدیمی، به این استاد جلوگیری کرده و با استفاده از سیستم یکپارچه کشور یک برگه معتبر را دسترس شهروندان قرار داده است.

البته نا گفته نماند که به هنگام خرید ملک و املاک صرفا به وجود سند چه منگوله دار چه تک برگی یا کاداستر اکتفا نکرده و اقدام به انجام معامله نکنید. بهترین راه جهت افزایش ضریب ایمنی انجام معاملات ملکی گرفتن استعلام از اداره ثبت می باشد.

برخی از مزایای مهم و مشهود سند کاداستر به سرخ زیر می باشد.

• افزایش امنیت برای املاک شهروندان:

همانطور که گفتیم سند کاداستر یا تک برگ، یک برگه معتبر هولوگرام شده است که دارای اعتبار و ارزش قانونی بوده و طبق قانون دارنده آن مالک رسمی و قانونی ملک مذکور به شمار می رود. این نوع سند به صورت سیستمی و یک پارچه صادر می شود و احتمال جعلی بودن در آن راه ندارد. بنابراین صاحبان املاک با در دست داشتن آن به مراتب بسیار راحت‌تر از قبل می تواند مالکیت خود را به اثبات برسانند که همین امر فرایند نقل و انتقال را نسبت به گذشته راحت تر و امین تر کرده است.

• پیشگیری از صرف زمان و هزینه اضافی به هنگام نقل و انتقال:

سند کاداستر کمک می کند که هنگام وقوع معامله، فرایند نقل و انتقال سند و مالکیت ملک معامله شده از فروشنده به خریدار، با صرف زمان و هزینه بسیار کمتری نسبت به گذشته صورت می گیرد. زیرا فرایند تعویض و انتقال سند بدون هیچ گونه بی نظمی و سردرگمی طرفین معامله در یک مکان و یک زمان انجام می شود.

در گذشته یکی از دلیل اصلی، فرار از ثبت سند و تن دادن طرفین معامله به مبایعه نامه یا قولنامه، همین تشریفات اضافی که کلی زمان و هزینه رفت آمد برای طرفین در برداشت، بود که به لطف سند کاداستر این مشکل از سر راه هر دو طرف معامله برداشته شده است.

• درج نقشه هوایی ملک روی آن:

یکی از مهمترین مزیت های سند کاداستر که آن را نسبت به سندهای قدیمی ممتاز می کند، درج نقشه هوایی کاداستر ملک بر روی آن است که به واسطه نقشه فوق به راحتی می توان محل دقیق ملک را شناسایی کرد. به همین دلیل است که سند تک برگ به سند کاداستر نیز خوانده می شود.

• کاهش جرم در جامعه:

همانطور که گفتیم، اسناد منگوله دار قدیمی دارای یک سری معایبی بودند که این معایب زمینه را برای نفوذ کلاهبردان به آن جهت جعل را به راحتی فراهم می کرد. به این ترتیب آمار وقوع جرم و انجام اعمال محرمانه در کشور نیز افزایش می یابد.

• ارائه سند مالکیت به همه مالکان املاک مشاع:

در گذشته برای هر ملکی فقط یک سند شش دونگ صادر می شد و نام همه مالکین ملک مورد نظر نیز در دفترچه سند قید می گردید. همچنین در سند قید می شد که کدامیک یک از مالکان ملک مشاع استحقاق نگهداری سند ملک را دارند. بنابراین هیچ سند و مدرکی در دست سایر شرکا قرار نمی گرفت.

اما در سند کاداستر این مشکل رفع شده و همه مالکان ملک مشاع به نسبت سهم خود از مالکیت ملک مشاع سند دریافت می کنند. به عنوان مثال اگر هر یک از شرکای ملک به نسبت یک‌ دهم از ملک سهم داشته باشد، برای وی سند تک برگ یک دهم سهم صادر می گردد.

هزینه اخذ سند کاداستر

اخذ سند کاداستر همانند اخذ هر مدرک معتبر قانونی دیگر نیاز به صرف هزینه هایی دارد که متقاضی باید پس از انجام مراحل کار آن ها را بپردازد. به عنوان مثال هنگامی که متقاضی جهت اخذ سند کاداستر درخواست می دهد باید ۱۰ هزار تومان بابت استعلام سند به دفتر ثبت بپردازد.

همچنین سند  تک برگ پس از صدور باید به آدرس درج شده متقاضی در درخواست وی ارسال گردد که پرداخت هزینه بر عهده متقاضی یا همان  مالک سند است. در صورتی که سند به فروشنده انتقال نشده باشد، پرداخت هزینه پایان کار به شهرداری و نیز به مابقی هزینه ها افزوده می شود.