اخذ صورت مجلس تفکیکی

اخذ صورت مجلس تفکیکی معمولا به منظور تفکیک قسمت های مختلف یک ملک اعم از مفروز و مشاع از یکدیگر صورت می‌گیرد. مرجع صدور صورت مجلس تفکیکی اداره ثبت بوده و به نوعی می توان گفت که جزو اسناد معتبر ساختمانی به شمار می‌رود. در این مقاله ما تصمیم داریم علاوه بر ارائه توضیحات کاملتر از صورت مجلس تفکیکی در رابطه با شرایط و مراحل اخذ آن نیز صحبت کنیم. اگر راغب کسب اطلاعات بیشتر در این باره هستید به شما توصیه می کنیم با صرف کمی وقت از مطالب ارائه شده در این مقاله نیز بهره ببرید.

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

صورت مجلس تفکیکی سندی است که بدون توجه به مالکیت خصوصی واحدها، به منظور تفکیک املاک به قسمت های کوچکتر و تعیین حدود اربعه واحد‌های مستقل، همراه با ذکر مساحت و شماره گذاری آن ها از طرف اداره ثبت صدور می شود.

بنابراین متقاضیان اخذ صورت مجلس تفکیکی می توانند پس از آن که عملیات اجرایی سازه به اتمام رسید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست صدور  صورت مجلس تفکیکی نمایند. البته اخذ صورت مجلس تفکیکی باید پس از تایید سازه توسط مهندس ناظر و دریافت پایان کار ساختمان صورت بگیرد.

مدارک لازم جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی

دریافت صورت مجلس تفکیکی یکی از مراحل مهم و پیش نیاز تهیه و ثبت سند رسمی مالکیت در دفتر استاد رسمی می باشد. بنابراین متقاضیان دریافت آن باید مدارکی را به مرجع ذیصلاح ارائه بدهند که قانون بتواند با استناد به آن اجازه صدور مدرک مورد نظر را صادر کند. مطابق با آن چیزی که در قوانین پیش بینی شده است جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی لازم است که متقاضی تمامی مدارک ارائه شده در زیر را همراه با درخواست خود به اداره ثبت تقدیم کند.

• ارائه مدارک شناسایی اصلی مالک و یا مالکین، نظیر شناسنامه و کارت ملی
• ارائه سند مالکیت ملک
• ارائه گواهی پایان کار ساختمان
• ارائه گواهی عدم تجاوز ملک به شوارع، حریم و املاک مجاور
• ارائه گواهی پایان کار ساختمان

مراحل اخذ صورت مجلس تفکیکی

همانطور طور که در مطالب قبلی عنوان کردیم اخذ صورت مجلس تفکیکی در صورتی میسر است که عملیات ساخت و ساز بنا تمام شده باشد. همچین اخذ تاییدیه مهندس ناضر و دریافت پایان کار ساختمان نیز جزو پیش نیازهای لازم برای دریافت صورت مجلس تفکیکی محسوب می شوند. به این ترتیب، فقط آن دسته از مالکانی قادر هستند وارد پرسه اخذ صورت مجلس تفکیکی شوند که ساختمان آن ها دارای شرایط ذکر شده باشد. البته باید متذکر شویم که دریافت صورت مجلس زمین برخلاف صورت مجلس ساختمان یا مجتمع های مسکونی و تجاری نیازی به اخذ پایان کار و تادیه مهندس ناضر ندارد. بلکه فقط ارائه نقشه دریافتی زمین از شهرداری، به اداره ثبت کفایت می کند.

دریافت صورت مجلس تفکیکی ساختمان همچون تمام پروسه‌های ساختمان سازی نیاز به پیمودن مراحلی دارد که در ادامه مطالب ما قصد داریم آن‌ها را معرفی کرده و راجع به شان صحبت کنیم.

• مراجعه مالک یا نماینده قانونی وی به شهرداری و دریافت نقشه تفکیکی

• ارائه درخواست اخذ صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد:

در حال حاضر قوانین حاکم بر صورت مجلس تفکیکی، ماده ۱۰۶ آیین نامه اصلاحی مندرج در روزنامه رسمی سال ۱۳۸۰ است که مطابق با قانون فوق الذکر مالکانی که قصد اخذ تقاضای اخذ صورت  مجلس تفکیکی دارند باید سند مالکیت اولیه خود را ارائه داده و در طی آن درخواست صدور سند مالکیت مفروزی کنند. به این شکل ادراه ثبت ابتدا اقدام به ابطال سند اولیه کرده و سپس در پی آن برای قطعات تفکیک شده مطابق با صورت مجلس تفکیکی اقدام به صدور سند مالکیت مجزا می کند. بنابراین دریافت سند مجزا برای قطعات تفکیکی نیازمند صورت مجلس تفکیکی است.

همانطور که گفتیم مرجع قانونی برای تقدیم صورت مجلس تفکیکی دفتر اسناد محل ملک بوده و متقاصاییان دریافت مدرک فوق باید در ابتدای امر به دفترخانه ثبت مراجعه کرده و فرم درخواست خود را پس از تکمیل به همراه سایر مدارک مورد نیاز از جمله نقشه تفکیکی آماده شده از قبل توسط مالک یا مالکین به اداره ثبت محل تقدیم کنند.

• ارسال درخواست به اداره ثبت اسناد و املاک:

سپس سر دفتر، دفتر اسناد رسمی وظیفه دارد، درخواست متقاضی را به اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع دهد، تا در این مرجع به درخواست متقاضی ترتیب اثر داده شود و دستور ثبت آن در دفتر اندیکاتور صادر شده و جهت اقدام به نماینده ارجاع شود.

• پیوست پرونده:

در این مرحله لازم است که پرونده درخواست صورت محلی تفکیکی پیوست خورده و به نماینده ارجاع گردد. به همین دلیل ابتدا پرونده بایگانی می شود تا مراحل فوق برای آن اجرا گردد.

• ارسال نامه به شهرداری:

همانطور که گفتیم متقاضیان دریافت صورت مجلس تفکیکی باید به همراه درخواست خود نقشه تفکیک زمین را نیز به مرجع مذکور ارائه بدهد. در این مرحله از اخذ صورت مجلس تفکیکی باید پرونده جهت بررسی و تایبد نقشه دریافتی از متقاضیان به شهرداری ارسال می شود. سپس مسئول مربوطه پس از بررسی نامه را امضا می کند.

• برگشت پرونده:

پس از انجام اقدامات لازم از طرف شهرداری، پرونده به اداره برگشت داده شده و زمان دریافت پاسخ شهرداری بایگانی می شود. در صورتی که شهرداری محل تا دو‌ ماه به پاسخ ندهد، اداره ثبت طبق مفاد صورت مجلس اقدام به صدور آن می کند

• صدور صورت مجلس تفکیکی:

جهت صدور صورت مجلس تفکیکی، درخواست متقاضی به یکی از کارشناسان ارجاع داده می شود تا پس از بررسی های لازم و تایید درخواست مجوز صدور صورت مجلس تفکیکی صادر شود.

• اخذ صورت مجلس تفکیکی:

در این مرحله مالک و یا مالکین جهت دریافت صورت مجلس تفکیکی به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد و آن را تحویل می گیرند.

 تفاوت صورت مجلس زمین با مالکیت مشاع با زمین با مالکیت مفروز

اخذ صورت مجلس تفکیکی زمین معمولا به منظور تقسیم کردن زمین هایی با متراژ بزرگ به قطعات کوچکتر صورت می گیرد که هم برای زمین هایی که دارای مالکیت مشاع و هم برای زمین هایی که  مالکیت مشاع ندارند امکان پذیر است.

معمولا متقاضیان درخواست اخذ صورت مجلس تفکیکی زمین برای این منظور باید نقشه زمین را از شهرداری اخذ کرده و آن را به همراه درخواست صورت مجلس تفکیکی نمایند. در شرایطی که زمین داری مالک واحد باشد، پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی، مالک اقدام به تهیه و امضای تقسیم نامه کرده و به این ترتیب می‌تواند برای هر قطعه یک سند واحد بگیرد و هر زمان که بخواهند قادر هست آن را به اشخاص دیگر انتقال دهند.

اما در صورتی که زمین دارای مالکیت مشاع باشد، لازم است که پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی زمین، همه مالکان تقسیم نامه زمین را امضا کنند. در غیر این صورت امکان تفکیک زمین حتی با وجود صورت مجلس تفکیکی امکان پذیر نیست و حتما باید تمامی مالکان ملک مشاع، تقسیم نامه را امضا کنند.

تفاوت صورت مجلس تفکیکی با صورت نامه

معمولا در تقسیم نامه بر خلاف صورت مجلس تفکیکی قدرالسهم هر قطعه به طور کامل مشخص شده و به این ترتیب در املاک مشاع هر مالک می تواند یکی از سهم ها را انتخاب کرده و در نتیجه صاحب شش دانگ یکی از سهم ها شود. این در حالی است که اگر در صورت مجلس تفکیکی قدرالسهم قطعات تفکیک شده مشخص نبوده و در املاک مشاع همه مالکان به نسبت سهم خود از همه قطعات تفکیک شده حق مالکیت دارند.

بنابراین در املاکی که مالکیت مشاع ندارد  جهت چاپ سند مالکیت صورت جلسه تفکیکی به صورت مستقیم به دفتر املاک ارائه می‌ شود. اما در املاک داری مالکیت مشاع، جهت صدور سند مالکیت مجزا  باید صورت مجلس تفکیکی ابتدا به دفترخانه اسناد رسمی ارجاع شود تا تنظیم تقسیم نامه و تعیین قدرالسهم برای آن صورت بگیرد.

برای تنظیم تقسیم نامه لازم است که مالکین پس از آماده سازی صورت مجلس تفکیکی توسط کارشناس اداره ثبت اسناد، به دفترخانه مراجعه کرده و سهم هر کدام را از هر قطعه با ذکر مشخصات کامل تعیین کنند. همچنین لازم است که رضایتمندی کامل تمام مالکین از تقسیم نامه صورت گرفته احراز شود. پس از تنظیم و ثبت صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه در دفتر ثبت اسناد دیگر ملک، مالکیت مشاعی خود را از دست می دهد.

 سپس صورت مجلس به همراه تقسیم نامه به اداره ثبت ارايه شود. در چنین شرایطی اگر جهت تنظیم توافق تقسیم نامه بین مالکان اختلاف به وجود آمده و امکان جداسازی مالکیت مشاع منتفی شود پای قانون، جهت حمایت از افرادی که تمایل به تقسیم مال مشاع خود و خلاص شدن از مالکیت مشاع دارند آمده و مطابق با مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور جهت کمک به آن‌ ها اعمال خواهد شد.

صورت مجلس تفکیکی چه کاربردهایی دارد؟

اخذ صورت مجلس تفکیکی این امکان را به مالکان می دهد که از برخی تسهیلات و مزایای برخوردار گردند. همچین اخذ مدرک مذکور شرایط را برای انجام برخی از اقدامات ثبتی فراهم می کند. البته در برخی موارد نیز اخذ صورت مجلس تفکیکی پیش نیاز انجام برخی از امور مربوط به ثبت و سند املاک است. به طور کلی در دست داشتن صورت مجلس  تفکیکی دارای کاربری های زیر می باشد.

• دریافت تقسیم نامه برای تقسیم کردن املاک مشاع، بین مالکان منوط به اخذ صورت محلی تفکیکی است.
• دریافت صورت مجلس تفکیکی به منظور تفکیک و فروش راحت املاک مفروزی
• اخذ سندهای مجزا برای قطعات مفروزی فقط در صورت اخذ صورت مجلس تفکیکی امکان پذیر است
• اخذ صورت مجلس تفکیکی به منظور دریافت پایان کار ساختمان جهت ثبت سند پس از اتمام پروژه ساخت.

لزوم اخذ صورت مجلس تفکیکی

همانطور که متوجه شدید در پروژه های ساخت ساز، سند ساخت هنگامی صادر می شود که پایان کار ساختمان و صورت مجلس تفکیکی آن اخذ شده باشد. بنابراین مهمترین ضرورتی که مالکان را مجبور به دریافت صورت مجلس تفکیکی می کند، ثبت سند پس از احداث بنا است.

ضرورت اخذ صورت مجلس زمانی مشخص می شود که پس از اتمام مراحل اجرای ساخت، مالک تصمیم به فروش آن بگیرد. همانطور که می دانید لازمه هر خرید و فروشی در املاک انتقال سند مالکیت از فروشنده به خریدار است. همچنین لازمه اخذ سند رسمی و معتبر از اداره ثبت ارائه پایان کار ساختمان و صورت مجلس تفکیکی می باشد.

به این ترتیب مالکانی که هنوز برای دریافت صورت مجلس تفکیکی اقدام نکرده اند قادر به خرید و فروش و نقل و انتقال ملک خود نخواهند شد. تنها راه فروش ساختمان بدون صورت مجلس تفکیکی از طریق پیش فروش و قولنامه است که به دلیل تبعات حقوقی زیاد کمتر کسی حاضر به خرید ملک و ساختمان با شرایط و روش های ذکر شده می شود.

البته اگر مراحل پیش فروش ساختمان در اداره ثبت صورت گرفته باشد، از آنجایی که انجام امور مرتبط با ثبت سند بر عهده فروشنده است، خریدار می تواند با طرح دعوی در دادگاه صالح فروشنده را ملزم به انجام تعهدات خود کند. ولی باز هم به دلیل زمان بر بودن و نیاز داشتن به صرف کلی زمان و هزینه انجام معاملات ملکی به پیش فروش، قبل از آنکه سند رسمی توسط فروشنده اخذ شده باشد کار منطقی نیست.

ابطال صورت مجلس تفکیکی

ابطال صورت مجلس تفکیکی فقط تحت شرایطی خاص امکان پذیر است. به همین دلیل باید مالک یا مالکین حین تنظیم آن مدارک و اطلاعات را به طور دقیق و کامل به مرجع ذیصلاح ارائه بدهند. طبق آن چیزی که از قوانین موجود می توان برداشت کرد، ابطال صورت مجلس تفکیکی تنها در زمانی که صورت مجلس تفکیکی ثبت نشده باشد و هیچ سند رسمی مطابق با آن تنظیم  نشده باشد امکان دارد.

بنابراین پیش از آن که اسناد مورد نظر ثبت شوند، تحت شرایطی که در ادامه بررسی خواهیم کرد مالکان می توانند نسبت به اطلاعات موجود در صورت مجلس تفکیکی اعتراض کنند.

• زمانی که در حین تنظیم صورت مجلس تفکیکی، مقررات قانونی مورد نیاز رعایت نشده باشند
• زمانی که در حین تنظیم صورت مجلس تفکیکی مالک یا یکی از مالکین در محل تنظیم حضور نداشته باشند
• زمانی که مالک و یا مالکین مدعی شوند که امضای ذیل برگه صورت مجلس تفکیکی از طرف آن ها نبوده و جعلی است.

قوانین حاکم بر تفکیک پارکینگ ساختمان

هنگام تقسیم ساختمان جهت تقسیم پارکینگ نیز  می توان اقدام کرده و برای هر واحد پارکینگ مجزا انتخاب کرد. تقسیم پارکینگ ساختمان نیز نیاز به تنظیم صورت مجلس تفکیکی دارد که طبق مقررات حاکم بر تفکیک پارکینگ، برای این منظور باید از سمت شمال غربی ساختمان در جهت عقربه های ساعت اقدام کرده و قطعات تفکیک شده را به طبقات بالاتر اختصاص داد.

به عبارت دیگر اولین قطعه تفکیک شده از سمت شمال غربی ساختمان به بالاترین طبقه اختصاص یافته و به ترتیب در جهت چرخش  عقربه های ساعت به جلوتر قسمت های تفکیک شده به طبقات پایین تر تعلق می گیرد. به این ترتیب پارکینگ های طبقه هم کف به بالاترین طبقه و پارکینگ های طبقاتی زیرین به  طبقات پایین تر می رسد.

گاهی اوقات ممکن است پارکینگ به صورت مشاع باشد که در چنین صورتی،  نحوه تقسیم توسط خود مالکان تعیین می شود زیرا در این صورت احتمال بروز مشکل و اختلاف بین آن ها کمتر شده و عدالت نیز بهتر رعایت می گردد.

مرجع ذیصلاح جهت دریافت صورت مجلس تفکیکی پارکینگ نیز اداره ثبت اسناد و املاک می باشد که مالکان باید  پس از دریافت پایان کار ساختمان با ارائه درخواست صورت مجلس تفکیکی پارکینگ به همراه سایر مدارک مورد نیاز جهت اخذ آن اقدام کنند.