اخذ پایان کار ساختمان

اخذ پایان کار ساختمان، یکی از مراحل مهم ساخت و ساز است که باید مالکان در محدوده قوانین حاکم اقدامات لازم را برای دستیابی به آن را انجام دهند. سازه های که فاقد پایان کار هستند، قابلیت نقل و انتقال و همچنین ثبت شدن در دفتر ثبت اسناد و املاک کشور را ندارند. اگر جزو آن دسته از افرادی هستید، که قصد اخذ پایان کار ساختمان دارید، همچنان با ما باشید تا اطلاعات مورد نیاز در این رابطه را به شما ارائه دهیم.

پایان کار ساختمان چیست؟

اخذ پایان کار ساختمان یکی از مهمترین مراحل اداری ساختمان سازی است که امکان صدور آن فقط  پس از اتمام فرایند ساخت و ساز بنا فراهم می گردد. بنابراین یکی از مهمترین کارهایی که اشخاص پس از پایان ساخت بنا، باید انجام دهند دریافت پایان کار آن می باشد. فلسفه اصلی اخذ پایان کار ساختمان، این است مشخص شود تمام فرآیندهای ساخت، بر اساس رعایت چهارچوب های قانونی صورت گرفته و هیچ گونه نقص فنی و قانونی و اعمال تخلف در پروژه ساخت آن وجود نداشته است.

به عبارت دیگر پایان کار ساختمان به معنی تاییدیه بنا از طرف شهرداری و رعایت تمام مقررات فنی و مهندسی در ساخت است. دریافت پایان کار ساختمان بسیار مهم بوده و عدم دریافت آن با تبعات زیادی به همراه می باشد. همانطور که می دانید، دریافت سند مالکیت بهترین و بی دردسرتربن راه اثبات مالکیت یک ملک هست که مهمترین پیش نیاز برای دریافت آن اخذ پایان کار ساختمان است.

بنابراین می توان مدعی شد که از نظر ارزش و اعتبار قانونی پایان کار ساختمان تقریبا هم تراز با سند هست.‌ زیرا بدون پایان کار عملا دریافت سند اصلی مالکیت نیز منتفی می باشد.

همانطور که ملاحظه می فرمایید؛ هر ساختمانی که فاقد پایان کار باشد، به دلیل نداشتن سند رسمی قابل استناد، شرایط لازم برای نقل و انتقال را ندارد. البته امکان نقل انتقال ساختمان در چنین شرایطی به صورت وکالتی وجود خواهد داشت، منتهی دیگر خریدار به دلیل فقدان پایان کار قادر به انتقال سند مالکیت به نام خود نخواهد بود و ممکن است با عواقب ناخوشایندی رو به رو شود.

مراحل دریافت پایان کار ساختمان

دریافت پایان کار ساختمان باید از همان مرجعی صورت بگیرد که جواز ساخت و پروانه ساختمان از آن اخذ شده است. از آنجایی که مرجع صدور موارد ذکر شده شهرداری و در مناطقی که شهرداری مستقر نباشد دریافت جواز ساخت و پایان کار زیر نظر وزارت کشور بوده و باید از طریق دهیاری ها، بخش داری ها، فرمانداری ها و استانداری ها اخذ شود.

به این ترتیب اخذ پایان کار ساختمان نیز بر حسب محل و موقعیت ملک از شهرداری یا سایر نهادهای زیر نظر وزارتخانه صورت می گیرد. به طور کلی مراحل دریافت پایان کار ساختمان به شرح زیر است.

• ارايه درخواست:

ارائه درخواست پایان کار به شهرداری یا دیگر مراجع قانونی در صورت عدم وجود شهرداری در محدوده سازه اولین گامی است که باید برای اخذ گواهی پایان کار برداشته شود.

• تشکیل پرونده:

جهت تشکیل پرونده دو حالت وجود دارد. حالت اول زمانی است که احداث به منظور نوسازی صورت نگرفته باشد که در چنین شرایطی،  متقاضی باید ابتدا فرم درخواست پایان کار را دریافت نموده و آن را با کمک مهندس ناظر تکمیل کرده و ضمیمه دیگر مدارک مورد نیاز برای اخذ پایان کار کند.

حالت دوم زمانی است که ساخت و ساز صرفا به منظور نوسازی بنای قدیمی و فرسوده صورت گرفته باشد. در این صورت لازم است که عوارض نوسازی نیز پرداخت شده و گواهی پرداخت آن به همراه درخواست اخذ جواز برای تشکیل پرونده موجود باشد.

• تعیین تاریخ بازدید و کارشناسی:

پس از تشکیل پرونده و تحویل سند مالکیت رسمی، درخواست در دبیرخانه شهرداری ثبت شده و تاریخ بازدید، برای بازدید و کارشناسی ساختمان تعیین می گردد.

• مراجعه مامور و کارشناسان شهرداری به محل ساختمان:

در این مرحله از اخذ گواهی پایان کار، شهرداری وارد عمل شده و مأمور خود را به همراه کارشناسان فنی به محل ساختمان می فرستد تا بررسی های مورد نیاز صورت بگیرد.

در واقع کارشناسان با استفاده از تکنیک ها و مهارت فنی و دانش خود و مطابقت با پروانه و نقشه صادره می توانند تشخیص دهند که آیا ساخت بنا مطابق با نقشه تصویب شده از جانب شهرداری و رعایت اصول فنی و مهندسی در ساخت، صورت گرفته یا خیر تخلفاتی در پروژه ساخت ساختمان رخ داده است.

صدور پایان کار ساختمان:

در این مرحله که گام آخر اخذ پایان کار ساختمان است، مجوز صدور گواهی صادر شده و مالک می تواند برای اخذ آن به شهرداری مراجعه کند.

مدارک لازم جهت اخذ پایان کار ساختمان

اخذ پایان کار ساختمان، همانند دیگر مراحل اداری پروژه های ساختمانی طبق قوانین و ضوابط خاص خود صورت می گیرد و پیش نیاز دریافت آن ارائه مدارک به حکم قانون است. بنابراین اشخاصی که با نیت اخذ گواهی پایان کار قصد مراجعه به مرجع قانونی و ذیصلاح را دارند، باید مدارک مورد نیاز برای این امر را نیز به همراه خود داشته باشند. مطابق با قوانین و ضوابط حاکم بر این فرایند، مدارک مورد نیاز شامل گزینه های زیر است.

• ارائه مدارک شناسایی اصلی یا کپی شناسنامه و کارت ملی مالک و مالکان ساختمان
• ارايه اصل و کپی جواز ساخت و پروانه ساختمانی
• ارائه اصل و کپی سند مالکیت
• ارایه تادیه استاندارد برای آسانسور در ساختمان ‌های نوساز
• ارایه گواهی انحصار وراثت درصورت فوت مالک
• ارايه نقشه معماری ملک دارایی به همراه  مهر شهرداری منطقه و CD آن
• ارائه اصل و کپی مدارک شناسایی ورثه و کپی انحصار وراثت
• ارايه اصل و کپی گواهی واریزی عوارض نوسازی سالیانه ساختمان
• ارائه اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن ساختمان ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و تمامی گزارشات آن ارائه فیش نوسازی سال جاری
• ارائه فرم درخواست پایان کار
• ارائه فرم تایید شده شروع، پیشرفت و اتمام عملیات ساخت از جانب مهندس ناظر
• ارائه سر رسید پرداخت حق الزحمه بازدید کارشناس
• ارائه کپی و اصل مدارک شناسایی وکیل و نماینده قانونی به همراه اصل وکالت نامه در صورتی که فرایند اخذ گواهی پایان کار ساختمان به وکیل واگذار شده باشد.
• ارائه گواهی عدم خلافی و سررسید پرداخت جریمه های در صورت وجود

نحوه اخذ گواهی پایان کار ساختمان های پیش فروش شده

همانطور که مستحضر هستید، برخی از ساختمان ها قبل از آن که عملیات ساخت و سازشان تمام شود مورد پیش فروش قرار می گیرند. به همین دلیل هنگام خرید فاقد گواهی پایان کار و سند رسمی هستند. در چنین شرایطی مسلما یکی از توافق های صورت گرفته بین طرفین اخذ گواهی پایان کار توسط فروشنده می باشد.

متاسفانه در اغلب موارد، طرفین معامله مطابق با توافق صورت گرفته عمل نمی کنند و از انجام تعهدی که بر گردن می گیرند سر باز می زنند که یکی از نمونه های شایع آن همین اخذ پایان کار ساختمان های پیش فروش شده است.

هرگاه مالک و یا مالکین ساختمان های پیش فروش شده از انجام تعهدات خود سرباز زنند، ذینفع یا ذینفعان می توانند از طریق مراجعه به قانون و مرجع قضایی آنها را ملزم به انجام تعهدات خود در قبال اخذ پایان کار ساختمان و انتقال سند مالکیت به نام خریدار کنند. منتهی برای آنکه خریداران ساختمان های پیش فروش شده، بتوانند مالک را طبق تعهدات خود به مجبور به اخذ گواهی پایان کار کنند، باید قرارداد پیش فروش ساختمان را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کرده باشند.

لزوم و مزیت اخذ پایان کار ساختمان

همانطور که گفتیم پایان کار یک ساختمان تاییدیه ساخت آن متناسب با اصول و استاندارهای فنی و مهندسی ساخت و ساز بوده و به نوعی تضمین کننده سلامت و حفظ جان سرنشینان آن در برابر حوادث طبیعی نظیر زلزله می باشد. بنابراین پایان کار ساختمان همان اندازه که برای صاحبان بنا ارزشمند است برای دولت نیز مهم می باشد.

به این ترتیب دولت از این طریق قادر است پروژه های ساخت و ساز را تحت کنترل گرفته و مانع از احداث بناهای غیر ایمن و ناامن که جان و سلامتی مردم جامعه و سرنشینان ساختمان ها را به طور جدی تحدید می کنند جلوگیری نماید. به همین دلیل جهت نظارت بیشتر از این طریق آن ها را تحت شرایطی ملزم به اخذ گواهی پایان کار می کند.

علاوه بر این اخذ پایان کار ساختمان مزایا و ضرورت های دیگری نیز دارد که شامل گزینه های زیرا است.

• دریافت وام و تسهیلات:

دولت ارائه بسیاری از امکانات و تسهیلات را منوط به اخذ پایان کار است. به عنوان مثال مالکانی که بنای آن ها فاقد پایان کار باشد، قادر به گرفتن وام با سند ملک خود نخواهند بود. همچنین امکان دریافت سند رسمی و قانونی ساختمان بدون پایان کار ممکن نیست و بدون اخذ پایان کار امکان نقل و انتقال سند مالکیت وجود ندارد.

• رهن ساختمان های فاقد سند تفکیکی:

 بناهایی که فاقد سند تفکیکی هستند، مالکان آن ها جهت رهن ساختمان می توانند  از پایان کار به جای سند رسمی استفاده کنند.

• دریافت صورت مجلس تفکیکی:

جهت دریافت صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت اسناد و املاک ارائه گواهی پایان کار ساختمان الزامی بوده و مالک و متقاضی تفکیک، بدون در دست داشتن پایان کار قانونا قادر به تفکیک نخواهد بود. بنابراین متقاضیان دریافت صورت مجلس تفکیکی تا زمانی که برای دریافت پایان کار ساختمان اقدام نکرده اند نمی تواند به اداره ثبت اسناد جهت اخذ مدرک فوق مراجعه کنند.

به این ترتیب مجتمع های آپارتمانی جهت دریافت سند تفکیک شده جداگانه، قبل از مراجعه به اداره ثبت باید به شهرداری رفته و درخواست اخذ پایان کار ساختمان بدهند. پس از آنکه شهرداری پس از پیمودن پروسه قانونی مدرک فوق را آن ها بدهد، می توانند به اداره ثبت رجوع کنند.

• اتصال انشعابات:

اتصال انشعابات، برق، تلفن، آب و گاز در مجتمع های مسکونی و تجاری بزرگ در صورتی انجام می شود که گواهی پایان کار ساختمان اخذ شده باشد وگرنه در غیر این صورت امکان استفاده از امتیازهای نام برده برای مالکان ساختمان های بدون گواهی پایان کار ممکن نسبت.

چه عواملی مانع از صدور گواهی پایان کار ساختمان می شوند؟

در برخی موارد با وجود ارايه همه مدارک مورد نیاز جهت اخذ گواهی پایان کار ساختمان و پیمودن همه مراحل، روند دریافت آن با مشکل مواجه می شود. ایجاد تاخیر در گواهی پایان کار مخصوصا برای آن دسته از افرادی که نیاز مبرم به منظور نقل و انتقال و یا ثبت سند دارند یکی از بزرگترین دغدغه ها می باشد. به همین دلیل همواره این پرسش به ذهن آن ها خطور می کند که علت تاخیر چیست و چگونه باید جهت رفع فوری آن اقدام کنند.

زیرا تاخیر در صدور گواهی پایان کار به دلیل وجود نوسانات زیاد مخصوصا طی چند سال اخیر ضرر و زیان های مالی زیادی را برای مالک و کارفرما در پی دارد.

در چنین شرایطی جهت یافتن ریشه مشکل و رفع سریع آن باید در اولین اقدام به سراغ فرم شروع، پیشرفت و اتمام کار ساختمانی که توسط ناظر پروژه ساخت تکمیل می گردد رفت. زیرا در اکثر موارد دلیل اصلی تاخیر صدور گواهی پایان کار به دلیل ناقص بودن فرم مذکور است. بنابراین باید فرم را بررسی کرده و در صورت وجود ایراد آن را جهت تکمیل و رفع مشکل به مهندس ناظر ارجاع داد.

گاهی اوقات نیز عدم صدور و تاخیر در صدور پایان کار ساختمان  وجود تخلف است. به عنوان مثال ممکن است بین متراژ سازه و متراژ قید شده در نقشه ساخت شهرداری اختلاف وجود داشته باشد. در چنین شرایطی باید مالک مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ پس از پرداخت جریمه تعیین شده به شهرداری مشکل عدم صدور را رفع کند.

همچنین استفاده از پیمانکاران و کارگران ساختمانی غیر مجاز نیز می تواند به عنوان یکی از دلایل عدم صدور گواهی پایان کار ساختمان به شمار برود که این امر معمولا منوط به ارائه شکایت از کارفرما است. به عبارت دیگر هرگاه شکایتی مبنی بر استفاده از کارگران و پیمانکار غیر مجاز از کارفرما شده باشد، تا زمان روشن نشدن تکلیف شکایت، گواهی پایان کار ساختمان نیز صدور نخواهد شد.

در برخی موارد نیز مشکل عدم صدور گواهی پایان کار با سیستم ایمنی ساختمان در ارتباط است. زیرا ممکن هست سازمان آتش نشانی و خدمات ایمنی، به دلیل مشاهده برخی مشکلات و مغایرت سیستم ایمنی ساختمان با استانداردهای تعریف شده در نظام مهندسی تاییدیه مورد نظر را صادر نکرده باشند.

مراحل رسیدگی به تخلف ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰

همانطور که متوجه شدید؛ احراز تخلف در فرایند پروژه های ساختمان سازی توسط کارشناسان شهرداری یکی از موانع مهم موجود در مسیر اخذ گواهی پایان کار به شمار می رود. معمولا پس از روشن شدن وقوع تخلف در ساخت سازه باید به آن رسیدگی شود تا سرنوشت نهایی پروژه تعیین تکلیف گردد.

طبق قوانین موجود، رسیدگی به تخلفات پروژه های ساختمانی کمیسیون ماده ۱۰۰ صورت می گیرد. بنابراین پرونده‌ های آن دسته از ساختمان های که در آن ها تخلف صورت گرفته است جهت رسیدگی به این کمیسیون ارجاع می شود. کمیسیون پس از بررسی پرونده برای مالک اخطار کتبی ارسال می کند و مالک ۱۰ روز فرصت دارد جهت ارائه توضیحات به کمیسیون مراجعه نماید.

پس از شنیدن اظهار نظرات مالک، تصمیمات لازم از طرف کمیسیون اخذ شده و پرونده جهت تایید به رییس بازرسی، شهرداری و معاون شهر سازی ارسال می شود. در صورتی که مراجع نام برده تصمیم کمیسیون را تایید کنند، پرونده به دبیرخانه شهرداری منطقه تسلیم می شود.

اگر کمیسیون برای مالک جریمه تعیین کرده باشد، وی باید جهت پرداخت آن اقدام کند و همچنین ایرادهایی که باید رفع شوند را نیز برطرف کرده تا موانع صدور  گواهی پایان کار مرتفع شوند. در صورتی که مالک در زمان مقرر شده دستورات کمیسیون ماده ۱۰۰ را اجرا نکرده و جریمه را پرداخت نکند، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ ارجاع شده و دستور تخریب آن صادر می گردد.

همچنین در صورتی که  مالک تا دو ماه جهت انجام دستور شهرداری اقدام نکند، خود شهرداری راساً اقدام به قلع ساختمان کرده و سپس هزینه های آن را از مالک می گیرد.