• info@revak.ir
  • 02188808902 02188808901
  • ۰۷/۰۶/۱۴۰۱
  • اصلاح سند

    اصلاح سند

    اصلاح سند یکی از موارد شایع در حقوق ثبت است که همواره بر یکی از اصول مهم قانون ثبت اسناد و املاک خدشه وارد می کند. به عبارت دیگر در حقوق ثبت همیشه اصل بر اعتبار سند مالکیت است. اما گاهی اوقات مواردی همچون اصلاح و ابطال سند مالکیت موجب خدشه دار شدن این اصل می شوند. در این مقاله ما قصد داریم به بررسی این موضع پرداخته و دلایلی که موجبات اصلاح سند را فراهم می آورند، به همراه موضوعات مرتبط با آن را شناسایی کنیم. اگر شما نیز تمایل دارید، در این رابطه پاسخ پرسش های خود را بگیرید، پیشنهاد می دهیم تا انتهای مطالب همراه ما بمانید.

    اصلاح سند مالکیت به چه معناست؟

    طبق قوانین حاکم بر حقوق ثبت، یکی از اصول مهم در قوانین و حقوق ثبت این است که همیشه اصل بر اعتبار سند مالکیت است. اما در برخی موارد اشکالاتی بر این اصل وارد می شوند که به موجب آن ها اصل مذکور مورد، سوال می رود. اصلاح سند یکی از مواردی بسیار شایع حقوق ثبتی است که همواره موجبات زیر سوال رفتن اصل اعتبار اسناد ثبتی را فراهم می سازد.

    مفاد قانون در رابطه با اصلاح سند مالکیت

    ماده 45 آیین نامه قانون ثبت، به موضوع اصلاح سند پرداخته است. طبق مفاد قانون فوق الذکر، هرگاه انجام پروژه های شهرداری منجر به تغییر وضعیت املاک، نظیر عقب نشینی ساختمان متعلق به اشخاص به دلیل قرار گرفتن آن در مسیر کوچه، خیابان، میدان و‌ سایر موارد مشابه گردد، در صورت تقاضای مالک و یا اداره ثبت باید سند ملک مذکور مورد اصلاح واقع شده و متراژ اصلی در آن درج شود.

    البته شهرداری نیز می تواند به اداره ثبت جهت اصلاح سند پس از ایجاد تغییر  ابلاغیه بفرستد. برای این منظور ابتدا باید متراژ واقعی ملک پس از ایجاد تغییرات حاصل توسط شهرداری محاسبه شود. به همین دلیل شهرداری نماینده خود را به همراه نقشه بردار جهت تهیه نقشه جدید و تطبیق حدود با متجاوزین به محل ارجاع می دهد. به این ترتیب متراژ و مساحت باقی مانده ملک تعیین شده و از طرف شهرداری جهت اصلاح سند مالکیت اولیه و صدور سند با متراژ واقعی به اداره ثبت صادر می شود.

    معمولا اجرای آیین نامه قانون ثبت به حالت های مختلفی صورت می گیرد. به عنوان مثال گاهی اوقات قبل از آن که برای ملکی درخواست ثبت سند شده باشد، اگر به دلیل قرار گرفتن در مسیر پروژه های شهرداری دچار تغییرات و یا حتی گاهی اوقات به طور کامل از بین برود، پس از رسیدگی به موضوع و احراز واقعیت جهت نقشه بردار و نماینده شهرداری مراتب تغییر یا از بین رفتن ملک در دفتر توزیع اظهار نامه قید می گردد.

    اما اگر ایجاد تغییرات حاصل پس از درخواست مالک ملک از اداره ثبت جهت ارایه سند رسمی و انجام برخی مراحل آن نظیر ثبت و انتشار آگهی های نوبتی آن صورت  بگیرد، ولی هنوز سند مالکیت صادر نشده باشد، مراحل صدور سند متوقف شده و به زمان پس از انجام معاینه محل و تنظیم صورت مجلس و ارسال آن به اداره ثبت موکول می شود. به این ترتیب صدور و ارائه سند پس از اصلاح آن صورت می گیرد.

    چه مواردی نیازمند اصلاح سند هستند؟

    همانطور که مستحضر هستید، پروسه ثبت سند در کشور ما در اداره ثبت کشور صورت می گیرد. این پروسه نیز همچون دیگر پروسه های قانونی نیازمند پیمودن مراحل و ارائه مدارک قانونی است.

    حال اگر فرایند ثبت سند به شکلی پیش برود که پروسه مذکور، خارج از چهارچوب قانون طی شود یک سری ایرادهایی بر آن وارد است که موجبات اصلاح و‌ حتی ابطال سند مالکیت را با حکم دادگاه و یا بدون نیاز به حکم دادگاه فراهم می سازد. برخی از مهمترین مواردی که سند مالکیت را نیازمند اصلاح می کنند شامل گزینه های زیر هستند.

    • ثبت اراضی موقوفات، عمومی و موات
    • صدور اسناد مالکیت معارض
    • صدور اسناد مالکیت اشتباه
    • ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی

    شرایط و ضوابط حاکم بر اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه

    شرایطی در قانون وجود دارد که بدون نیاز به اخذ حکم و اجازه دادگاه امکان اصلاح سند مالکیت را فراهم می کند. مطابق با قوانین پیش بینی شده در قانون ثبت عوامل متعددی وجود دارد که خواهان با توجه و تکیه بر آن ها بدون آنکه نیاز به مراجعه دادگاه داشته باشد می تواند جهت اصلاح سند اقدام نماید که در ادامه مطالب ما به معرفی و بررسی آن ها خواهیم پرداخت.

    اصلاح سند مالکیت با حکم قانون:

    سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تحت شرایطی مکلف است، با حکم قانون و بدون نیاز به اخذ مجوز از هیچ مرجع قضایی جهت اصلاح سند اقدام نماید. به عنوان مثال در مواردی نظیر تقسیمات و اصلاحات اراضی، سازمان ثبت اسناد و املاک می تواند جهت حفظ مصالح عمومی کشو برای اصلاح و حتی ابطال سند مالکیت اقدام کند.

    به هر حال حفظ منافع عمومی کشور نظیر حفظ جنگل ها، حفظ منابع طبیعی، حفظ مراتع، حفظ موقوفه، انجام اقدامات لازم مطابق با خواسته واقف از جمله اموری هستند که طبق قانون باید در آن ها مصالح عمومی بر منافع شخصی ترجیح داده شوند.

    به همین دلیل در چنین شرایطی اداره ثبت نیازی به حکم دادگاه نداشته و صرفا با تکیه بر حکم قانون تصمیمات لازم را اتخاذ می کند.

    • معامله نسبت به ملک با مساحت:

    گاهی اوقات پس از انجام معامله یک ملک مشخص می ‌شود که مساحت واقعی متفاوت تر از آن چیزی می باشد که در سند ملک قید شده است. در چنین مواردی لازم هست که به حکم قانون سند اصلاح شود. بنابراین جهت اصلاح سند لازم است که ذینفع با واریز هزینه های قانونی مورد نیاز جهت اصلاح به حساب سازمان ثبت درخواست تقاضای اصلاح سند مالکیت نماید.

    به این ترتیب اداره ثبت نیز بدون آن که نیاز به حکم دادگاه و یا اجازه از سازمان خاصی داشته باشد، فرایند اصلاح سند را با توجه به آن چیزی که محرز است به اجرا می گذارد.

    • صلاحیت هیئت نظارت در اصلاح سند:

    ماده ۲۵ قانون ثبت صلاحیت هیئت نظارت، جهت اصلاح سند را به طور صریح مشخص کرده است که مطابق با مفاد قانون فوق الذکر صلاحیت مرجع نام برده جهت اصلاح و ابطال سند مالکیت شامل موارد زیر می باشد.

    √ هرگاه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد

    √ هرگاه در جریان عملیات مقدماتی اشتباهاتی رخ دهد و اشتباه مذکور در دفتر املاک نیز وارد شود

    √ هرگاه در عملیات تفکیکی اشتباهاتی رخ داده و اشتباهات مذکور در دفتر املاک نیز وارد شود

    √ هرگاه در اثر بی ‌دقتی و اشتباه نویسنده سند مالکیت در اسناد منگوله دار قدیمی اشتباهی رخ دهد

    √ هرگاه دفتر ثبت املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد.

    اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه

    گاهی اوقات اصلاح سند مالکیت نیاز به طرح دعوی در دادگاه صالح و گرفتن حکم اصلاح از آن می باشد. بنابراین در چنین شرایطی تا زمانی که ذینفع موفق به اخذ اجازه از دادگاه صالح نشود، نمی تواند هیچ گونه تغییری به منظور اصلاح سند انجام دهد. در قوانین مربوطه برای این امر، مواردی را که اصلاح سند مالکیت نیاز به صدور حکم دادگاه دارد، پیش بینی شده است که شامل گزینه های زیر هستند.

    • ثبت ملک در دفتر اسناد بر خلاف اصول قانونی:

    هر گاه ملکی مخالف با متن قانون به ثبت رسیده باشد، ذینفع می تواند، جهت احقاق حقوق خود به دادگاه صالح درخواست اصلاح و یا ابطال آن را تقدیم کند. پس از ارائه دادخواست به دادگاه صالح، اقدامات لازم جهت بررسی دادخواست از طرف کارشناسان دادگاه صورت می گیرد. در صورتی که مدارک و شواهد گواه صحت ذینفع را به اثبات برساند حکم اصلاح یا ابطال سند از سوی دادگاه صادر می شود که ذینفع با توجه و تکیه بر آن می تواند حق و حقوق تضعیف شده خود را باز ستاند.

    • وجود تعارض در حقوق دیگران:

    گاهی اوقات بنابر دلایلی، در اسنادی که در دفتر ثبت املاک به ثبت می رسند، تعارض وجود دارد. در چنین شرایطی شخص دارنده سند معارض فرصت دارد ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت، به منظور دادخواست رسیدگی به سند معارض به دادگاه صالح مراجعه نماید.

    در صورتی که شخص در زمان قانونی اقدام نماید دادگاه نیز به متن درخواست وی رسیدگی کرده و حکم ابطال یا اصلاح سند مذکور را صادر می نماید.

    • سندی که حق و حقوق دیگران را مختل کند:

    در برخی موارد ثبت سند در دفتر ثبت اسناد و املاک، حق و حقوق دیگران را زیر سوال برده و در نتیجه منجر به اخلال حق قانونی و شرعی آن ها می گردد. در این صورت اشخاصی که با ثبت سند، حقوق آن ها مورد تعرض قرار گرفته است، می توانند به دادگاه صالح مراجعه کرده و دادخواست رسیدگی به امر و صدور حکم عادلانه را بدهند.

    • ثبت سند بر اساس اشتباهات عملیات ثبتی و مقدماتی:

    در صورت بروز اشتباه در عملیات مقدماتی و ثبتی، به منظور اصلاح از طرف هیئت نظارت برای ذینفع اخطار ارسال می گردد تا به دادگاه صالح مراجعه کنند. به این ترتیب دادگاه با استماع دعوا و صدور حکم جهت اصلاح سند مجاز می شود. البته ناگفته نماند که ارسال هیئت نظارت در صورتی برای ذینفع فرستاده می گردد که اشتباه صورت گرفته، موجب نقض حق و حقوق دیگران شده باشد.

    • بروز اشتباه در عملیات تفکیکی ملک:

    هرگاه اشتباهی که در پی عملیات تفکیکی، به وجود آمده است، در دفتر املاک و سند مالکیت ثبت گردد، اگر اختلالی در آرامش دیگر اشخاص در پی نداشته باشد، رسیدگی به اشتباه و اصلاح سند در صلاحیت هیئت نظارت می باشد. اما در صورتی اشتباه رخ داده در حین تفکیک سند سبب مخل دیگران شود رفع مشکل و اصلاح آن در صلاحیت دادگاه صالح است و باید اشخاص ذینفع در دادگاه صالح طرح دعوی نمایند.

    دعوای اصلاح و ابطال قولنامه

    قولنامه و یا مبایعه نامه، همان قراردادی است که بین فروشنده و خریدار قبل از انتقال سند ایجاد می شود که محتوای آن در رابطه با شرایط و ظوابط وقوع معامله و توافق صورت گرفته بین طرفین است. امروزه حجم وسیعی از دعاوی ملکی مطروحه در دادگاه های ملکی، متعلق به قولنامه می باشد.

    با توجه به مطالبی که در قوانین مرتبط با این امر وجود دارد می توان گفت که از آنجایی که مبایعه نامه به دلیل عدم ثبت در دفتر ثبت و اداره ثبت اسناد و املاک جزو اسناد عادی به شمار می رود جهت اصلاح و ابطال آن باید به شرایط حاکم بر ایجاد قرار داد بین طرفین رجوع گردد.

    به عبارت دیگر اگر عواملی که در قانون مدنی از آن ها به عنوان ابطال کننده سند عادی و یا فسخ قرار دارد یاد شده است وجود داشتند، به موجب آن ها می توان قرارداد را برهم زد. به عنوان مثال هرگاه دو طرف معامله قدرت انجام تعهدات خود را نداشته باشند، اصل معامله نیز بر هم خورده و به این ترتیب قولنامه باطل می شود.

    مرجع صالح جهت رسیدگی به اختلاف ناشی از اصلاح سند

    همانطور که مستحضر هستید در قانون مدنی اموال به دو دسته منقول و غیر منقول تقسیم می شوند. ثبت سند برای اموال غیر منقول جهت اثبات ادعای مالکیت آن بسیار مهم بوده و هر کسی که سند مالکیت ملکی را در دست داشته باشد، به راحتی و بدون نیاز به هیچ مدرک و اماره دیگری قدرت اثبات مالکیت خود را دارد.

    اما اشخاصی که فاقد سند مالکیت املاک غیر منقول خود هستند، برای اثبات حقانیت خویش نیاز به ارائه شواهد و مدارک گوناگون و پیمودن مراحل متعددی دارند. اما ثبت و دریافت سند رسمی برای همه اموال منقول عمومیت نداشته و تنها برخی از اموال منقول همانند وسایل نقلیه و برخی اوراق مهم نظیر قرضه دارای سند مالکیت هستند.

    معمولا دادگاه صالح شکلی برای اصلاح اموال غیر منقولی که سابقه ثبت دارند، محل وقوع مال و ملک است. اما برای اموال منقول دادگاه صالح جهت اقامه دعوای ابطال و اصلاح سند ثبتی محل سکونت خوانده می باشد. البته اگر محل دقیق خواند مشخص نباشد، در چنین شرایطی قانون دادگاه محل قرارداد و یا دادگاه آخرین محل اقامت خوانده را صالح می داند.

     همچنین دادگاه صالح ماهوی برای اقامه دعوی اصلاح و ابطال سند اموال منقول و غیر منقول دادگاه های ملکی حقوقی می باشند. باید متذکر شویم که شورای حل اختلاف در این باره دارای هیچگونه صلاحیتی نمی باشد.