تفکیک سند
تفکیک یک اصطلاح ثبتی است و زمانی رخ می دهد که یک قطعه زمین با متراژ بالا در چهارچوب قوانین به قطعات کوچکتر تقسیم شود. عملیات تفکیک هم برای املاک مشاع و هم غیر مشاع امکان پذیر بوده و مالک یا مالکان ملک هر زمان که اراده کنند می توانند یک زمین با متراژ بزرگ را به قطعات کوچکتری تقسیم کرده و برای هر قطعه به صورت جداگانه از اداره ثبت اسناد درخواست سند نمایند. اگر تمایل به کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با قوانین و فرایند تفکیک دارید لطفاً همراه ما باشید تا با مباحث مرتبط با این موضوع بیشتر آشنا شوید.
تفکیک سند چیست؟
تفکیک یک اصطلاح حقوقی ثبتی بوده و برای تقسیم اموال غیر منقول مشاعی و غیر مشاعی قابل اعمال است. به عبارت دیگر عملیات تفکیک زمانی کاربرد دارد که مالک یک زمین با متراژ بزرگ از شهرداری یا اداره ثبت محل بخواهد آن زمین را به قطعات کوچکتر تبدیل کند. معمولا هدف اصلی تفکیک زمین فروش و احداث راحت تر می باشد.
زیرا با بالاتر بودن متراژ زمین شرایط برای فروش و احداث آن بسیار سخت است. به همین دلیل در قانون ثبت واژه تفکیک پیش بینی شده را به موجب آن مالکان اموال غیر منقول که زمین آن ها دارای متراژ بسیار بزرگی می باشد این قدرت را دارند که در چهار چوب قوانین و ضوابط حاکم، آن را به متراژ کوچکتر تقسیم کرده و برای هر قطعه سند رسمی و قانونی جداگانه دریافت کند.
البته ناگفته نمایند که در عملیات تفکیک بسته به تمایل مالک نیاز نیست که همه ملک به قطعات کوچکتر تقسیم گردد. به عبارت دیگر مالک می تواند یک بخش از ملک خود را به چند قطعه کوچکتر تقسیم کند و قطعه دیگر آن را به همان حالت اولیه رها کند.
قوانین حاکم بر روش تفکیک اراضی شهری
ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری که در ۲۸/۱/۱۳۹۰ توسط شورای مجلس وقت به ثبت رسیده است، در حال حاضر مهمترین قانون تفکیک اراضی شهری در کشور ما بوده و تمامی اراضی شهری مطابق با قانون فوق الذکر به قطعات کوچکتر تقسیم می شوند. طبق مفاد این قانون پس از اتمام عملیات تفکیک مال غیر منقول، درصدی از زمین یا بهای آن در ازای ارزش افزوده ناشی از تفکیک، به عنوان سهم شهرداری از تفکیک به آن تعلق می گیرد.
همانطور که گفتیم این قانون مهمترین قانون شهرداری در رابطه با تفکیک بوده و به همین دلیل در آن تمامی جوانب کار در نظر گرفته شده است. به نحوی که در حین اجرای عملیات تفکیک، هیچ گونه خدشه ای به دیگر قوانین مربوطه نظیر حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی ها، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی وارد نمی شود.
مراحل انجام عملیات تفکیک در شهرها
مراحل انجام عملیات تفکیک در شهرها در دو حالت قابل بررسی است. به عبارت دیگر بسته به مرجعی که از آن درخواست انجام عملیات تفکیک می شود، فرایند اجرای آن نیز متفاوت خواهد بود.
طبق قانون حاکم بر این امر یا ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت و ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، همانطور که گفتیم در حال حاضر دو راه جهت دریافت نقشه تفکیک برای متقاضیان وجود دارد که در ادامه مطالب به آن ها اشاره خواهیم کرد.
-
مراجعه به اداره ثبت
حالت اول مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک است. به طور کلی درخواست تفکیک یک امر ادارای بوده و به همین دلیل در اکثر موارد باید متقاضی به اداره ثبت محلی که ملک در حوزه آن قرار دارد مراجعه کرده و درخواست تفکیک ملک خود را بدهد. پس از تقدیم درخواست تفکیک، اداره ثبت باید نقشه ترسیمی توسط نقشه بردار اداره را به شهرداری ارسال کند.
در صورتی که شهرداری هیچ گونه ایرادی بر نقشه نگیرد و آن را تأیید کند، و نتیجه قطعی خود را طی استعلامات صورت گرفته از طرف اداره ثبت را اعلام کند، طبق آن عمل خواهد شد. اما در صورتی که شهرداری در مدت زمان مقرر شده در قانون پاسخ و نظر قطعی خود را به اداره ثبت اعلام نکند، اداره ثبت می تواند مطابق با قوانین حاکم بر صورت مجلس تفکیکی که در ادامه آن را شرح خواهیم داد عملیات تفکیک را اجرا نماید.
-
مراجعه به شهرداری:
اشخاصی که از طریق مراجعه به شهرداری محل وقوع ملک برای تفکیک املاک خود اقدام می کنند، باید درخواست خود را به همراه نقشه تفکیکی پیشنهادی، به مرجع فوق تقدیم کرده و از شهرداری بخواهند که درخواست آن ها را مورد تأیید قرار بدهد.
پس از تقدیم درخواست از طرف متقاضی شهرداری مکلف است حداکثر ظرف سه ماه به خواسته متقاضی پاسخ بدهد. پاسخ ارائه شده به از جانب شهرداری به متقاضی تفکیک ملک به صورت کتبی و قطعی در قالب ابلاغیه است. در صورتی که شهرداری در زمان مقرر شده به متقاضی پاسخ ندهد، مالک می تواند مراحل تقسیم ملک خود را بر اساس همان نقشه تفکیکی که به شهرداری ارائه داده است اجرا کند.
مدارک لازم برای تفکیکی تفکیک ملک در محدوده قانونی
همانطور که گفتیم تفکیک ملک یکی پروسه اداری بوده و همانند هر عملیات اداری دیگر فرایند درخواست و اجرای آن در گروه ارائه یک سری مدارک از پیش تعیین شده توسط قانون گذار است. به همین دلیل باید متقاضیان تفکیک ملک قبل از هر چیزی به فکر تهیه و ارائه بی عیب و نقص آن ها به مرجع مورد نظر باشند. در ادامه مطالب ما به طور کلی تمامی موارد نیاز برای این مورد را معرفی کرده ایم.
- سه نسخه فتوکپی از سند مالکیت
- ارائه نقشه تفکیک و صورت مجلس تفکیکی در صورتی که ملک تفکیک شده باشد
- ارائه امضای مالک یا مالکین و یا نماینده رسمی و قانونی آن ها به همراه مدارک شناسایی اصلی معتبر جهت تشکیل پرونده
- ارائه کلیه اوراق اصلی را برای تطبیق آن ها با فتوکپی
- ارائه طرح پیشنهادی تفکیکی در مقیاس صفر به پانصد
- ارسال کروکی تفکیکی که تعیین کننده سهم مالکین و ممهور به مهر مراجع درخواست کننده است، به اضافه درخواست کتبی از طرف دو مرجع فوق، در مواردی که تقاضای تفکیک برای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری از طریق دادگاه یا اداره ثبت صورت گرفته باشد.
- در صورتی که مشاع باشد دو نسخه از سند به همراه سه نسخه از فتوکپی آن ها
- ارائه یک بری نقشه در مقایس یک به دوهزارم به نحوی که محل ملک دقیقاً توسط مالک بر روی آن تعیین شده باشد
- ارائه سه برگ فتوکپی از محل تعیین شده ملک
- ارائه مفاصا حساب نوسازی
- ارائه نقشه بردار تایید شده از جانب مهندس برای زمین های که دارای ابعاد هندسی بوده و تعین ابعاد و زوایا در سند مالکیت توسط مامور بازدید محل مقدور نباشد
- ارائه پروانه ساختمانی و پایان کار در صورتی که ملک به صورت ساختمان باشد
- ارائه نقشه ثبتی ملک در صورتی که ملک ابعاد نداشته باشد
- ارائه مفاصا حساب عوارض دارایی مربوط به عوارض زمینهای بایر، در صورتی که ملک بایر باشد.
- ارائه مفاصا حساب عوارض دارایی
- بررسی رعایت مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه اجرای آن
- ارائه نقشه برداری مورد تایید مهندس مجاز در صورتی که ملک بیشتر از سه هزار متر مربع باشد
حد نصاب تفکیک املاک و اراضی
رعایت حد نصاب تفکیک املاک و اراضی از جمله مقوله های مهم عملیات تفکیک بوده که در قوانین موجود صراحتا به لزوم رعایت آن اشاره شده است. منظور از حد نصاب تفکیک اراضی و املاک شامل حداقل متراژ تفکیک زمین در محدوده و حریم شهرها است که در طرح های تفصیلی شهرها تعیین شده و تمامی نهادهای قضایی و اداری موظف هستند حدود تعیین شده را در اقدامات مربوطه رعایت نمایند.
تعین حد نصاب تفکیک شهری یک موضوع کاملا فنی و کارشناسی است که باید به واسطه کارشناسان با توجه به اصول شهرسازی و سیاست های کلان شهرسازی و شهری صورت بگیرد. مرجع نظارت کننده بر تعیین حد نصاب تفکیک شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده ۵ است.
صورت مجلس تفکیکی چیست؟
بحث صورت مجلس تفکیکی بیشتر برای مجتمع های مسکونی آپارتمان مطرح می شود. از آنجایی که تمامی قسمت های آپارتمان به شکل مشاع است. جهت اخذ سند جداگانه برای هر واحد باید مشخصات تمامی واحدها را به صورت جداگانه و همچنین دیگر قسمت های مشاع را نیز به صورت جداگانه مشخص کرد.
به این ترتیب مشخصات هر واحد به صورت جداگانه در سند جداگانه ای ثبت می گردد که به سند صادر شده تحت شرایط ذکر شده صورت مجلس تفکیکی گفته می شود. زیرا در آن مشخصات قسمت تفکیکی به صورت مجزا مشخص می گردد. البته باید متذکر شد که تهیه صورت مجلس تفکیکی برای مجتمع های آپارتمانی که دارای یک مالک هستند نیز صورت می گیرد و هیچ فرقی بین فرایند انجام آن و مجتمع هایی که به صورت مشاع و یا غیر مشاع هستند وجود ندارد.
طبق قوانین موجود لازم است که متقاضی جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی، گواهی پایان کار ساختمان را که از شهرداری دریافت کرده و آن را در اختیار اداره ثبت اسناد و املاک قرار دهد تا مرجع فوق با استفاده از گواهی پایان کار صورت مجلس تفکیکی را تهیه نماید.
لازم به ذکر است که صورت مجلس تفکیمی تهیه شده از جانب اداره ثبت اسناد با مالکیت خصوصی افراد هیچ ارتباطی نداشته و صرفا به تعریف حدود اربعه واحد‌های مستقل پرداخته و وظیفه دارد شماره گذاری واحدها را به همراه ذکر مساحت آن ها انجام دهد.
مراحل صدور صورت مجلس تفکیکی
همانطور که در مطالب قبلی نیز عنوان کردیم مرجع قانونی صدور صورت مجلس تفکیکی، دفتر اسناد رسمی است. بنابراین برای انجام این کار لازم است که متقاضی در حالی که تمامی مدارک مورد نیاز جهت دریافت صورت مجلس که شامل مدارک شناسایی اصلی صاحب ملک، اسناد مالکیت و گواهی پایان کار ساختمان می باشد را آماده کرده به دفتر اسناد رسمی محل وقوع ملک مراجعه نماید.
در مرحله بعدی، دفتر اسناد رسمی، درخواست متقاضی را به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک ارجاع می دهد. سپس درخواست متقاضی در اداره ثبت اسناد در اختیار کارشناسان فعال در اداره مذکور قرار می گیرد تا سایر اقدامات لازم پس از بررسی های صورت گرفته برای صدور صورت مجلس تفکیکی انجام شود. البته مرحله نهایی یا صدور صورت مجلس پس از اخذ هزینه های مقرر از متقاضی صورت می گیرد.
سهم شهرداری از تفکیک زمین در شهرها
در جریان تفکیک اراضی و املاک طبق قانون برای شهرداری نیز قدرالسهم تعیین می شود. میران قدرالسهم شهرداری ها در تبصره های ۳ و ۴ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مشخص شده است.
بنابراین طبق مفاد قوانین موجود، اراظی که دارای سند شش دانگ با مساحت بیشتر از ۵۰۰ متر مربع هستند، باید قدرالسهم شهرداری را که به منظور تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی لحاظ می گردد و حدود ۲۵ درصد از کل آن می باشد را مطابق با قیمت روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری ارزش ریالی آن را به شهرداری بپردازد.
البته در برخی موارد شهرداری می تواند قدرالسهم خود را پس از تفکیک به جهت استفاده برای احداث معابر و شوارع عمومی و یا خدماتی برداشته و هیچ گونه مبلغی را بابت آن به مالک ملک نمی دهد.
شرایط تفکیک اراضی و املاک در خارج از حریم شهرها
شرایط و قوانین مرتبط با تفکیک اراضی و املاک در خارج از محدوده قانونی و حریم شهر در قانون مصوب هیئت وزیران در سال ۱۳۳۵ و اصلاحات بعدی آن پیش بینی شده و در حال حاضر نیز مراجع مربوطه طبق مفاد قانون فوق الذکر عمل می کنند.
البته ناگفته نماند که محدوده روستاها خارج از سلطه قانون فوق الذکر بوده و طبق قوانین مربوطه مرجع تهیه طرح و تایید نقشه های آن بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می باشد.
همچنین از سال ۱۳۸۰ که دهیاری ها در روستاها تاسیس شدند، تمامی پیشنهادات و تعیین کاربری اراضی روستاها باید توسط دهیار ارائه شده و مورد تایید شورای اسلامی آن روستا برسد. وگرنه در غیر این صورت اعمال هر گونه تغییر اعم از نقل و انتقال، افراز، تفکیک، صدور سند، تغییر کاربری و سایر اعمال حقوقی مشابه غیر قانونی و فاقد اثر است.
هزینه تفکیک ملک و املاک
تفکیک ملک از جمله اقداماتی است که انجام آن نیازمند صرف هزینه می باشد. جهت محاسبه هزینه تفکیک ملک از سوی کارشناسان اداره ثبت لازم است که متقاضی ثبت به هنگام ارائه درخواست تفکیک به دفتر اسناد، ارزش ملک مورد نظر برای تفکیک را مطابق با قیمت و ارزش معاملاتی روز در درخواست قید کند.
سپس کارشناسان اداره ثبت اسناد، مطابق با آن هزینه پرداختی از طرف متقاصی را تعیین می نمایند. مبلغ تعیین شده باید توسط ذینفع واریز شده و گواهی واریز آن نیز باید به اداره ثبت ارائه شود تا صورت مجلس تفکیکی صادر گردد.