دعاوی ملکی

دعاوی ملکی همانطور که از عنوان آن مشخص است با املاک مرتبط بوده و می ‌تواند حقوقی و یا کیفری باشد. به عبارت دیگر موضوع اختلاف بین طرفین دعوا املاک بوده که برای رفع اختلاف به وجود آمده یکی از طرفین آن با طرح شکایت در مرجع قضایی آن را به مرجع قانونی ارجاع می ‌دهد. دعاوی ملکی بیشترین تعداد پرونده های حقوقی را به خود اختصاص داده و به جرات می توان گفت حجم وسیعی از پرونده های ارجاع شده به مقام قضایی مربوط به دعاوی ملکی است. اگر در صدد کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با شرایط و ضوابط حاکم بر دعاوی ملکی دارید، پیشنهاد می دهیم تا انتهای مطالب همراه ما باشید.

دعاوی ملکی چیست؟

دعاوی ملکی به آن دسته از دعاوی ارجاع شده به مقام قضایی اطلاق می شود که موضوع اختلاف بین طرفین دعوا املاک و مستغلات هستند. دعاوی ملکی از نظر ماهیت اختلاف متنوع بوده و همین امر موجب شده است که دارای انواع مختلفی نظیر دعاوی ملکی کیفری، دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی ثبتی باشند.

معمولا مهمترین سر منشاء دعاوی ملکی فقدان اطلاعات حقوقی یکی و یا حتی هر دو طرف معامله است. در واقع پیچیده ترین مباحث حقوقی مربوط به املاک و مستغلات و آیین ثبت آن ها می باشد. به همین دلیل امکان فهم و درک آن برای عموم مردم سخت بوده و در نتیجه زمینه برای بروز اختلاف و طرح دعوا در مرجع قضایی بیش از بیش فراهم می گردد.

از طرف دیگر یک سری افراد سود جو و فرصت طلب نیز از شرایط استفاده کرده و از دو عنصر، عدم اطلاع کافی مردم عادی از قوانین حقوقی املاک و پیچیده بودن قوانین مرتبط بر املاک، پلی برای رسیدن به خواسته خود ساخته و به واسطه آن به خواسته های پلید خود می یابند. به این ترتیب با انجام اقدامات مجرمانه اموال مردم را تصاحب می کنند.

بنابراین توصیه مهم ما به آن دسته از عزیزانی که قصد انجام معاملات ملکی را دارند این است که بدون دریافت مشاوره و راهنمایی از کارشناسان حوزه حقوق، نظیر وکلا هیچ اقدامی را انجام ندهند. زیرا مجرمان حرفه‌ای همواره در کمین بوده و از هر فرصتی برای چپاول اموال ان ها بهره می جویند.

همچنین اگر در اثر یک اقدام ناشی گرانه در انجام معامله ای فریب خورده اید، جهت ستاندن حق و حقوق از دست رفته خود نیز حتما از مشاوره وکلا برجسته و با سابقه دادگستری کمک بگیرید.

بررسی ماهیت حقوقی ملک و املاک

با توجه به قوانین موجود در حقوق مدنی کشور ما، اموال به طور کلی به دو دسته تقسیم می شوند و شامل اموال منقول و غیر منقول هستند. اموال منقول به آن دسته از اموالی گفته می شود که قابلیت جابجایی و انتقال از مکانی به مکان دیگر را دارند.

به عنوان مثال، خودرو، لوازم منزل، لوازم شخصی طبق تعریف ارائه شده در قانون مدنی جزو اموال منقول به شمار می روند. اما اموال غیر منقول بر خلاف اموال منقول قابلیت جابجایی ندارند و دارای محل و مکان مشخص و ثابتی بوده و اگر هم امکان جابجایی و انتقال برای این اموال وجود داشته باشد، خرابی، تغییر و ویرانی به همراه آن است.

به نحوی که اگر اموال مورد نظر از مکانی به مکان دیگر انتقال داده شود ویران شده و از مالیت خود می افتد. مثلا ساختمان ها در صورتی که از یک مکان به مکان دیگر انتقال داده شوند مستعد خرابی و ویرانی بوده و به همین دلیل ساختمان جزو املاک غیر منقول به شمار می رود.

خب همانطور که متوجه شدید املاک و مستغلات جزو اموال غیر منقول بوده و دارای انواع و اقسام مختلفی نظیر املاک مشاع و املاک مفروز هستند. املاک مشاع؛ شامل املاکی است که، مالکیت آن متعلق به دو نفر یا بیشتر است. به نحوی که مالکان آن در تمام اجزای ملک مشاع به نسبت سهم خود حق مالکیت داشته باشند.

اما املاک مفروز به آن دسته از املاکی گفته می شود که مالکیت آن متعلق به یک شخص است. در برخی از املاک نظیر آپارتمان ها مالکیت افراد در آن هم به صورت مشاع و هم مفروز می باشد.

انواع دعاوی ملکی

لازم به ذکر است که دعاوی ملکی جزو آن دسته دعاوی است که بر حسب ماهیت دعوا هم در دادگاه های حقوقی و هم در دادگاه های کیفری قابل پیگیری هستند. به نحوی که اگر اختلاف موجود بین طرفین دعوا با وقوع جرمی از سوی یکی از طرفین به وجود آمده باشد، باید در دادگاه کیفری مورد پیگیری قرار بگیرد. اما در صورتی که اختلاف بین طرفین صرفا ماهیت حقوقی داشته و هیچ جرمی به وقوع نپیوسته باشد، مرجع رسیدگی کننده به آن دادگاه حقوقی است. البته گاهی اوقات نیز موضوع اختلاف در رابطه با فرایند ثبت می باشد.

با توجه به مطالب عنوان شده می توان نتیجه گرفت که دعاوی ملکی شامل سه دسته دعاوی ملکی کیفری، دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی ثبتی است که در ادامه مطالب در رابطه با هر کدام از این سه دسته بیشتر صحبت خواهیم کرد.

دعاوی ملکی ثبتی:

دعاوی ملکی ثبتی، ناشی از اختلافاتی است که به هنگام ثبت املاک در دفاتر ثبتی به وجود می آیند. مهمترین عواملی که زمینه ساز بروز اختلافات ثبتی و در پی آن وقوع دعاوی ملکی ثبتی را به همراه دارد، عدم اطلاع از قوانین ثبتی، شتاب زدگی و سهل انگاری افراد به هنگام خرید و فروش ملک است.

ثبت اسناد مالکیتی در دفاتر ثبت اسناد و املاک معمولاً دانش خاص خود را دارد و لازم است که هنگام وقوع معاملات مرتبط با حوزه املاک هر دو طرف مقابل معامله به مراحل ثبت آن اشراف کامل داشته باشند. در غیر این صورت ممکن است مشکلات متعددی که اغلب به دلیل عدم ثبت کامل و صحیح بروز پیدا می کنند، مواجه شوند.

بنابراین طرفین دعوای ملکی ثبتی جهت برطرف نمودن مسائل و مشکلات ثانویه ثبتی به وجود آمده در حین یا پس از عقد قرارداد و خرید و فروش املاک که در مفاد سند به وجود آمده است طرح دعوی می کنند.

برخی از مهمترین دعاوی ملکی ثبتی به شرح زیر هستند.

• دعوای ملکی توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف
• دعوای ملکی اجرای ثبت
• دعوای ملکی افراز ملک
• دعوای ملکی ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت اسناد
• دعوای ملکی ابطال مراحل ثبتی
• دعوای ملکی ابطال اجرائیه ثبتی مرتبط دعوای ملکی
• دعوای ملکی ابطال سند رسمی
• دعوای ملکی ابطال سند معارض

 دعاوی ملکی حقوقی:

دعاوی حقوقی ملکی، جزو رایج ترین دعاوی ملکی بوده و معمولا زمینه بروز این نوع دعاوی عدم اشراف کامل طرفین به مباحث حقوقی مرتبط به این حوزه است. در این نوع دعاوی ملکی هیچ کدام از دو طرف اختلاف مرتکب جرم نشده‌اند، به همین دلیل رسیدگی به موضوع اختلاف نیز در دادگاه های حقوقی موجود در حوزه ملک مورد اختلاف صورت می گیرد.

به طور کلی مهمترین مواردی که در دسته دعاوی ملکی حقوقی جای دارند شامل گزینه های زیر می باشد.

• دعاوی الزام به تحویل ملک:

دعوای الزام به تحویل ملک زمانی پیش می آید که فروشنده از تحویل ملک به خریدار طبق زمان تعیین شده در مبایعه نامه خودداری کند.

به عبارت دیگر هنگامی که در قرارداد منعقد شده بین خریدار و فروشنده، زمان مشخصی برای تحویل ملک مورد نظر معین شود، اما فروشنده به دلایل مختلفی نظیر افزایش ارزش ملک، از تحویل آن به خریدار در زمان مقرر شده خودداری کند، خریدار می تواند به دادگاه‌ حقوقی صالح مراجعه کرده و اقامه دعوای الزام به تحویل ملک کند.

• دعوای فروش ملک مشاع:

همانطور که گفتیم ملک مشاع شامل ملکی است که همه مالکان آن به نسبت سهم خود در تمام اجزای آن دارای مالکیت هستند.  بنابراین فروش آن نیز مشروط به رضایت تمام شرکا می باشد.

حال زمانی که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد و سایر شرکا با وی هم عقیده نباشند، مالک مشاع فروشنده جهت فروش سهم خود می تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و مجوز فروش سهم خود را بگیرد. در غیر این صورت بدون در دست داشتن مجوز فروش ملک مشاع از دادگاه صالح او نمی ‌تواند برای فروش اقدام کند.

• دعوای ابطال معامله صوری:

دعوای ابطال معامله صوری هنگامی قابل طرح است که، به منظور فرار از دین انجام گرفته باشد. به عبارت دیگر گاهی اوقات برخی از افراد به منظور پایمال کردن حق طرف دیگر خود به صورت صوری اقدام به معامله و فروش ملک یا املاک خود می‌ کنند.

در چنین شرایطی طرف متضرر از معامله صوری می تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوی حکم ابطال معامله صوری را بگیرد. زیرا هرگاه قرائن و شواهد موجود در دادگاه گواه این باشد که معامله به قصد فرار از دین صورت گرفته و صوری است دادگاه حکم ابطال آن را صادر می ‌کند.

• دعوای فک رهن:

یکی دیگر از دعاوی ملکی حقوقی که به موجب آن راهن می ‌تواند علیه مرتهن در دادگاه صالح اقامه دعوا کند عقد رهن است. در عقد رهن بدهکار مالی را به عنوان ضمانت یا وثیقه به طلبکار می دهد که پس از پرداخت بدهی خود وثیقه را پس بگیرد. حال زمانی که راهن یا همان بدهکار طلب خود را به مرتهن یا طلبکار  برگردانده است، اما مرتهن بر خلاف عقد رهن عمل کرده و از پس دادن وثیقه خودداری کند، راهن می تواند علیه او دعوای فک رهن کند.

• دعوای رفع تصرف عدوانی:

دعوای تصرف عدوانی معمولاً زمانی مطرح می گردد که صاحب یک ملک با ارائه قرارداد و سند رسمی به دادگاه اعلام کند که شخصی بدون رضایت او ملکش را تصرف کرده است. در چنین شرایطی خواهان بدون آنکه نیاز به اثبات مالکیت خود داشته باشد تنها با اثبات سابقه تصرف می تواند متصرف را خلع ید کند.

• دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق:

دعوای رفع مزاحمت و ممانعت هنگامی مطرح می ‌شود که شخص یا اشخاصی مانع از تصرف  ملک به واسطه مالک آن شوند. در چنین شرایطی مالک ملک می تواند با در دست داشتن شواهد و اسناد قابل استناد به دادگاه صالح مراجعه کرده و اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق کند.

• الزام به تنظیم سند رسمی:

همانطور که مستحضر هستید هر شخصی با ارائه سند رسمی و قانونی می تواند مالکیت خود را نسبت به ملکی به اثبات برساند. همچنین تنها راهی که اثبات کننده انتقال یک ملک به صورت قانونی، از مالکی به مالک دیگر است تنظیم سند می باشد.

حال زمانی که پس وقوع معامله و پرداخت وجه مورد توافق بین خریدار و فروشنده، فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می تواند با در دست داشتن اسناد و شواهد موجود جهت الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی در دادگاه صالح اقامه کند.

• دعوای خلع ید:

دعوای خلع ید زمانی قابل طرح در دادگاه صالح است که شخصی ملک شخص دیگر را مورد تصرف خود در بیاورد. در چنین شرایطی مالک اصلی ملک که سند رسمی به نام او است می تواند برای خلع ید یا بیرون کردن آن شخص از ملک خود در دادگاه طرح دعوا کند.

البته ناگفته نماند که خواهان باید دارای سند رسمی مالکیت بوده و اگر ملک ثبت نشده باشد مالک باید مالکیت خود را با ارائه شواهد لازم به اثبات برساند. در غیر این صورت نمی تواند کاری انجام دهد.

 دعاوی ملکی کیفری:

دعاوی ملکی کیفری جزوه آن دسته از دعاوی ملکی هستند که جهت پیگیری باید به دادگاه های کیفری ارجاع شوند. معمولاً یکی از پیش نیاز های لازم برای آن که یک دعوای ملکی در زمره دعاوی ملکی کیفری قرار بگیرد این است که یکی از طرفین اختلاف با قصد و نیت مجرمانه اقدام به انجام عمل خلاف قانون کرده باشد که به موجب این اقدام شخص یا اشخاصی متضرر شوند.

در چنین شرایطی شخص یا اشخاص متضرر از اقدام فرد خلافکار می توانند جهت احقاق و حقوق خود به دادگاه با شکایت شاکی خصوصی و مدعی العموم از فرد مجرم مراحل رسیدگی به آن ها توسط قاضی دادگاه کیفری آغاز می شود.

مهمترین مباحث مطروحه در دعاوی کیفری، رسیدگی به تخلفات عمدی و ارتکاب جرم و کلاهبرداری ملکی است. به عبارت دیگر در دعاوی که تحت عنوان دعاوی ملکی کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرند، عامل جرم نمی تواند خود را با دلایلی همچون سهل انگاری، سوء تفاهم، اشتباه، عدم اطلاع  و موارد مشابه دیگر تبرئه کند.

به طور کلی مواردی را که می توان در بین دعاوی ملکی کیفری جای داد شامل گزینه های زیر می باشند.

• دعاوی ملکی ناشی از انتقال منافع ملک غیر به سایر اشخاص
• دعاوی ملکی ناشی از استفاده سند جعلی در ارتباط با معاملات ملکی
• دعاوی ملکی ناشی از تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون کسب مجوز از واحدهای اداری و قضایی
• دعاوی ملکی مرتبط با تخریب املاک
• دعاوی ملکی ناشی از فروش غیرقانونی اموال شخصی به اشخاص دیگر
• دعاوی ملکی مرتبط با خیانت در امانت در خصوص املاک
• دعاوی ملکی مرتبط با ارتکاب جرم کلاهبرداری در حوزه معاملات و املاک
• دعاوی مرتبط با جعل اسناد ملکی به منظور کلاهبرداری.

لزوم استفاده از وکیل در دعاوی ملکی

دعاوی ملکی دربردارنده مباحث حقوقی کاملاً فنی و تخصصی هستند. به عبارت دیگر درک کامل مطالب و موضوعاتی که در دعاوی ملکی مطرح می شود فقط از عهده یک کارشناس حقوقی و یا وکیل زبده و با تجربه برمی آید. به همین دلیل کمتر کسی می تواند بدون داشتن دانش حقوقی کافی و استفاده از مشاوره و راهنمایی کارشناسان حقوقی و وکلای دادگستری در یک دعوای ملکی برگ برنده را در دست بگیرد.

بنابراین توصیه اکید ما این است که درصورت درگیری با دعاوی ملکی در کنار خود یک وکیل کارکشته و با تجربه داشته باشید تا او بتواند حقوق و حق ضایع شده شما را به طور کامل احقاق کند. یک وکیل با تجربه به راحتی می تواند تمامی مدارک و اسناد مورد نیاز و قابل استناد را جمع آوری کرده و به عنوان لایحه دفاعیه همراه با پرونده شما به دادگاه ارائه دهد.

همچنین در مواقعی که مراحل رسیدگی به ضرر شما پیش برود این وکیل است که می ‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه اعتراض کند و در زمانی که رای صادره از طرف دادگاه صالح به ضرر شما باشد، نیز باز وکیل شما می تواند در موعد مقرر قانونی جهت تقدیم دادخواست تجدید نظر از دادگاه بخواهد در رای صادر شده تجدید نظر کند.