مدیریت پیمان

مدیریت پیمان یک نوع قرارداد مرسوم و رایج است که در پروژه های ساختمانی و عمرانی بین کارفرما و شخص یا شرکت پیمانکار منعقد می گردد. در واقع در قرارداد فوق کارفرما طبق مفاد تعیین شده مدیریت کل پروژه را به پیمانکار می سپارد و پیمانکار با توجه به درایت و تجربه ای که دارد فرایند اجرای آن را به نحوی انجام می دهد که در انتهای کار درصدی سود برای او باقی می ماند. البته پرداختی های کارفرما به صورت درصدی و بر حسب روند پیشرفت پروژه می باشد. در ادامه مطالب ما در رابطه با این امر و موضوعاتی که با آن در ارتباط هستند، بیشتر صحبت خواهیم کرد لطفا شما نیز همچنان به همراهی تان با ما ادامه داده و با شرایط و قوانین مدیریت پیمان بیشتر آشنا شوید.

مدیریت  پیمان چیست؟

مدیریت پیمان نوعی قرارداد است که کارفرما یا همان اشخاصی که پروژه ساخت متعلق به آن ها، مسولیت اجرای تمام امور مرتبط با پروژه را در ازای پرداخت درصدی از هزینه‌های مورد نیاز برای انجام آن، به شخص یا شرکت هایی که به نام پیمانکار خوانده می شوند واگذار می کند. به این ترتیب پیمانکار باید فرایند انجام پروژه را دقیقا عین همان چیزی که در قرارداد توافق شده است اجرا نموده و دستمزد او از اجرای پروژه درصد باقی مانده از مبلغ توافق شده در قرارداد مدیریت است.

به عبارت دیگر پیمانکار باید فرایند اجرای پروژه را به نحوی پیش ببرد که مبلغ تعیین شده در قراردارد هم برای اجرای کامل پروژه جوابگو باشد و هم درصدی از آن به عنوان دستمزد او باقی بماند.

با توجه به مطالب عنوان شده، جهت ارایه یک تعریف کلی و کامل از مدیریت پیمان می توان گفت که مدیریت پیمان قراردادی است که در آن حق الزحمه پیمانکاری که فقط وظیفه مدیریت پروژه را بدون پرداخت هزینه ای از خود بر عهده دارد، درصدی از هزینه های ساخت و ساز بوده که او از کارفرما دریافت می کند.

کار فرما نیز جهت تضمین حسن انجام کار به واسطه پیمانکار همه مبلغ متعهد شده برای اجرای پروژه را به طور کامل به یک باره نمی پردازد. بلکه طبق قرار داد درصدی از آن را نگه داشته و پس از اجرای کامل پروژه و کسب اطمینان از انجام استاندارد آن توسط پیمانکار، به وی پرداخت می کند.

به طور کلی پروژه های پیمانکاری یا همان قراردارد مدیریت پیمان، قرارداد سود آوری هم برای کارفرما و هم برای پیمانکار است. زیرا مدیریت و برنامه ریزی اصولی پیمانکار که ناشی از درایت و تجربه او در این کار است، مسیر اجرای پروژه را به نحوی پیش می برد که بهترین کیفیت با کمترین هزینه ثمره آن باشد.

 به همین دلیل است که مدیریت پیمان همیشه جزو قراردادهای پر طرفدار در پروژه های عمرانی و ساختمانی محسوب می شود.

اجزای تشکیل دهنده مدیریت پیمان

طبق تعاریفی که برای مدیریت پیمان ارائه دادیم، مشخص شد که از اجزای متعددی نظیر، کارفرما و پیمانکار متشکل شده است. شاید بسیاری از افراد برداشت درست و کاملی از عبارات ذکر شده نداشته باشند و همین امر پس از انعقاد قرارداد مدیریت پیمان مشکلاتی را برای آن ها به وجود بیاورد. در ادامه مطالب ما سعی بر آن داریم تا تعاریف کامل و جامع حقوقی و عرفی کارفرما و پیمان کار را به همراه معرفی و تعریف سایر اجزای مدیرت پیمان ارائه بدهیم.

• کارفرما:

کارفرما می تواند یک شخص حقیقی و یا حقوقی نظیر موسسات و شرکت ها باشد که هم شامل مالک اصلی پروژه و هم شامل مشاور و یا وکیل وی می شود. طبق قانون مکتوب و عرف تمامی هزینه های مورد نیاز برای اجرای پروژه، بر عهده کارفرما بوده و او موظف است همه اطلاعات مورد نیاز و مرتبط با پروژه را به شخصه و یا به واسطه مشاور به پیمانکار ارائه دهد.

لازم به ذکر است، در مواردی که پروژه ساخت و ساز و عمرانی نیاز به صرف زمان زیادی داشته باشد و یا به عبارت دیگر در پروژه ها و قراردادهای مدیرت پیمان بزرگ طبق شرایط و ضوابطی که در قانون تعیین شده است، کارفرما وظیفه دارد طرفین قرارداد را بیمه کند.

• مشاور:

در تعاریف و توضیحات ارائه شده برای کارفرما ما به گزینه ای به نام مشاور اشاره کردیم. شاید برای برخی از افراد این سوال پیش بیاید که، مشاور کیست و چه نقشی در قرارداد مدیریت پیمان دارد؟ در پاسخ به پرسش مذکور باید بگویم که مشاور یکی دیگر از اجزای مدیریت پیمان بوده و شامل فردی است که جهت مشاوره و راهنمایی پیمانکار به منظور دفاع و پیشگیری از تضعیف حقوق کارفرما  در کنار او قرار می گیرد.

معمولا بین مشاور و کارفرما نیز قراردادی تخت عنوان قرارداد مشاور منعقد می شود که طبق قرار داد موجود وظیفه مشاور بررسی و تحت نظر قرار گرفتن مراحل انجام پروژه مدیرت پیمان است. شاید بسیاری از کارفرمایان نسبت به انتخاب مشاور برای خود سهل انگاری کرده و چندان به صورت جدی به این امر فکر نکنند.

 اما باید متذکر شویم که حضور مشاور در کنار کارفرما بسیار مفید و مثمر ثمر بوده و علاوه بر آنکه موجب پیشگیری و کاهش تخلفات احتمالی پیمانکار می گردد، در کاهش اشتباهات و بروز ضرر به پروژه و کارفرما نیز جلوگیری می کند. همچنین مشاور به نوعی به عنوان ناصر در پروژه نیز عمل کرده و مانع از به تاخیر افتادن زمان اجرا و اتمام آن می شود.

• پیمانکار:

یکی از ارکان و اجزای اصلی  قراردارد مدیریت، پیمانکار است که او نیز می تواند یک شخص حقیقی و یا حقوقی باشد. همانطور که گفتیم این شخص مسولیت انجام پروژه مورد نظر را طبق آن چیزی که در قرارداد مدیریت پیمان متعهد شده است بر عهده دارد.

معمولا اشخاصی که به عنوان پیمانکار، مسولیت پروژه ای را قبول می کنند، مطابق با یکی از دو اصل مهم حاکم بر قراردادهای پیمانکاری ایفای وظیفه می کنند. به عبارت دیگر شخص پیمانکار می تواند، مسولیت تهیه و فراهم کردن تمامی تجهیزات، مصالح و نیروی انسانی را به همراه اجرای پروژه بر عهده بگیرد.

اما در حالت دیگر پیمانکار، هیچ مسئولیتی بابت تهیه مصالح مورد نیاز نداشته و  مسولیت او محدود به اجرای پروژه و تهیه نیروی انسانی به همراه تجهیزات می شود. بنابراین در چنین شرایطی هیچ هزینه بابت تهیه مصالح به پیمانکار ارائه نمی شود و همه مصالح برای انجام پروژه زیر نظر خود کارفرما یا مشاور وی تهیه و فراهم می گردد.

وظایف پیمانکار پس از امضای قرارداد مدیریت

همانطور که متوجه شدید در قرارداد مدیریت، پیمانکار، او مدیریت کامل پروژه را به بر عهده گرفته و با توجه به تجربه ای که در این زمینه دارد، آن را به نحوی اجرا می کند که علاوه بر حفظ کیفیت و استانداردهای لازم، هزینه تمام شده آن نیز بیش از حد متعارف برای کار مورد نظر نشود.

بنابراین پیمانکار قبل از انجام هر کاری  وظیفه دارد یک برنامه اجرایی مفید و حساب شده را انتخاب کرده و سپس با توجه به برنامه ای که جهت انجام پروژه چیده است، روش های اجرای آن را تعیین کند. در گام سوم پیمانکار وظیفه دارد برای انجام مراحل مختلف پروژه از افراد و مجموعه های متخصص و با تجربه جهت انجام بخش های مختلف استفاده کند.

به این ترتیب یک پیمانکار با تجربه، با توجه به سابقه و تسلطی که در زمینه انجام کاری که مسولیت آن را قبل کرده است، سه وظیفه مهم که شامل طراحی برنامه اجرا، انتخاب روش های اجرای پروژه و استخدام اشخاص متخصص برای انجام پروژه هستند را برعهده دارد.

البته کارفرما نیز در این زمینه بی تاثیر نبوده و هر چقدر در انتخاب پیمانکار حساسیت بیشتری به خرج داده و از اشخاص لایق تر برای این امر استفاده کنند کیفیت اجرای پروژه وی بالاتر خواهد رفت. زیرا شیوه مدیریتی پیمانکار در مدیرت پیمان بسیار مهم بوده و رابطه کاملا مستقیمی با کیفیت نهایی پروژه دارد.

شرایط تعیین درصد مدیریت پیمان

همانطور که متوجه شدید، حق الزحمه پیمانکاری شامل درصدی است که او در حین اجرای کار از هزینه های صرف شده برای تهیه مصالح و مواد مورد نیاز برای انجام پروژه، از کارفرما دریافت می کند. جهت تعیین درصد مدیریت پیمان قانون خاصی وجود نداشته و کاملا بسته به توافقی که بین طرفین منعقد می شود تعیین می گردد.

بنابراین در مواقعی که بین کارفرما و پیمانکار در این باره اختلافی پیش آید و آنها جهت حل مشکل موجود مجبور به اقامه دعوی شوند، دادگاه صالح جهت رفع مشکل به وجود آمده به توافقی که بین طرفین منعقد شده است، استناد خواهد کرد. به همین دلیل نیاز است که هنگام بستن قرارداد مدیریت پیمان هر دو طرف قرار داد با چشم و گوش کاملا باز وارد عمل شوند، تا در موارد این چنینی، حق و حقوق آن ها ضایع نگردد.

طبق قرارداد مدیریت پیمان، کارفرما فقط وظیفه دارد، تمام هزینه های مربوط به تهیه مصالح، نیروی انسانی و تجهیزات مورد نیاز برای اجرای پروژه را به پیمانکار بپردازد. در عوض او هیچ وظیفه ای در قبال پرداخت هزینه بالاسری ندارد. به این ترتیب می توان گفت معاف شدن او از پرداخت هزینه های بالا سری برایش یک مزیت و به عنوان سود وی از قرارداد مدیریت تلقی می شود.

جهت تعیین درصد سود پیمانکار نیز می توان گفت که، پیمانکار هیچ تعهدی جهت پرداخت هیچ هزینه ای بابت انجام پروژه نداشته و تنها به واسطه تجربه و مهارتی که در زمینه مدیریت اجرا، برنامه ریزی و انتخاب روش صحیح فرایند اجرا، در هزینه ها و همچنین زمان مورد نیاز برای انجام پروژه به خرج می دهد. به سود و درآمد می رسد که آن را به صورت درصدی از کل هزینه های صرف شده، از کارفرما دریافت می کند.

ویژگی های مدیریت پیمان

همانطور که مستحضر هستید، پیمانکاری یکی از موضوعات مهم، انجام پروژه های ساخت و ساز و عمرانی می باشد که همواره تمرکز اصلی کارفرمایان در انجام پروژه های این چنینی عقد قرارداد مدیرت پیمان است.

به همین دلیل امروزه مراکز و موسسات زیادی در سطح شهرها، مخصوصا کلان شهر ها جهت ارائه خدمات بهینه پیمانکار در حال فعالیت هستند که گروهی از افراد متخصص در حوزه مختلف و مرتبط با پروژه های عمرانی و ساخت و ساز را در اختیار دارند. همین امر سبب شده است که کیفیت و هزینه پروژه هایی که به وسیله پیمانکاران حقیقی و حقوقی اجرا می شوند به مراتب بالاتر از سایر موارد شود. به طور کلی مهمترین ویژگی های مدیرت پیمان به شرح زیر است.

• امکان نظارت کارفرما:

از آنجایی که در پروژه مدیریت پیمان یک طرف قرارداد کارفرما و یا مشاور آن است، امکان نظارت بر فرایند اجرای پروژه مورد نظر به راحتی میسر بوده و همین امر شرایط را برای تخطی پیمانکار از وظایف و تعهدات وی محدودتر می کند.

• تسریع روند اجرای پروژه:

همانطور که گفتیم، در مدیرت پروژه، پیمانکار در اولین اقدام یک روش مدیریت کارآمد و استاندار جهت احراز پروژه در نظر می گیرد. از آنجایی که انتخاب روش اجرا بر حسب تجربه و آگاهی پیمانکار صورت می گیرد، در مدت زمان لازم برای اتمام پروژه تاثیر گذار می باشد. به عبارت دیگر پیمانکار بر حسب تجربه و تخصصی که دارد سریع ترین روش را، البته با لحاظ کردن حفظ کیفیت انجام پروژه، برای انجام پروژه انتخاب می کند.

• کیفیت بالای اجرای پروژه:

معمولا برای انجام یک پروژه، کارفرما مجبور است بر حسب نیاز، از چندین مدیر پیمان استفاده کند. این امر سبب می شود یک رقابت سازه ای سالم، در راستای ارائه خدمات با کیفیت تر بین پیمانکاران شکل بگیرد.

مهمترین اهداف مدیریت پیمان

با توجه با مطالبی که تا به اینجای مقاله مذکور ارائه شده است می توان پی به اهداف مهم مدیریت پیمان برد. اما به طور کلی می توان مهمترین اهداف مدیریت پیمان را به دریافت خدمات بهینه در کمترین زمان ممکن با صرف کمترین هزینه از جانب پیمانکار برای کارفرما و متقابلاً انجام درخواست کارفرما با برنامه ریزی و روش های اصولی و کاربردی در راستای کسب سود و منافع مالی خلاصه کرد.

به طور کلی عمده اهدافی که از جانب دو طرف در قرارداد مدیریت پیمان دنبال می شود به شرح زیر است.

• کاهش مسولیت کارفرما:

هنگامی که فرایند اجرا و مدیریت انجام پروژه به در طی قرارداد رسمی به پیمانکار واگذار می گردد، در طی آن یک سری از مسولیت ها نیز از دوش کارفرما برداشته شده و به پیمانکار واگذار می گردد.

• راحت تر شدن اجرای پروژه

قرارداد مدیریت پیمان به این کاربران این امانت را می دهد که کارهای مرتبط با انجام پروژه را به افراد متخصص سپرده و خود با خیال راحت فقط فرایند نظارت آن را بر عهده بگیرد.

• کاهش هزینه و زمان انجام پروژه:

به طور کلی طبق قانون حاکم بر مدیریت پیمان شیوه پرداخت دستمزد به صورت تدریجی و بر حسب پیشرفت کار می باشد. بنابراین پیمانکار جهت رسیدن به حق خود باید بتواند رضایت کارفرما را جلب کند که این امر به ناخودآگاه رابطه مستقیمی با کیفیت و زمان اجرای پروژه برقرار می کند.