پیمانکاری

پیمانکاری قراردادی است که بین یک گروه یا موسسه و یا یک شخص به نام  پیمانکار و شخص و یا اشخاص حقوقی و حقیقی دیگری به نام کارفرما جهت انجام صفر تا صد یک پروژه منعقد می گردد. پیمانکاری دامنه خدماتی وسیعی دارد و می ‌تواند شامل، طراحی و انجام اقدامات مهندسی، مدیریت پیمان، ساختمان و اجرا، راه اندازی، مدیریت پیمان، تحویل موقت و دائم، بهره برداری و غیره باشد. اگر تمایل به کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با مفهوم پیمانکاری و شناخت موضوعات مرتبط با آن را دارید، لطفا تا انتهای مقاله با ما بمانید تا در این رابطه بیشتر با هم صحبت کنیم.

پیمانکاری چیست؟

پیمانکاری قراردادی است که از مجموع اسناد و مدارکی به نام موافقتنامه تشکیل می شود. موافقتنامه نیز سندی معتبر است که در آن مشخصات اصلی قراردارد پیمانکاری تعیین می گردد. مهمترین مشخصه های اصلی پیمانکاری که در تمامی قراردادهای به طور حتم به آن پرداخته می شود، موضوع مبلغ، مدت پیمان و مشخصات دو طرف پیمان می باشد.

به طور کلی قرارداد پیمانکاری نیز هم چون سایر قراردادهای پیش بینی شده در قانون دارای یک سری شرایط است در ادامه مطالب این شرایط را در دو دسته شرایط عمومی و شرایط خصوصی مورد برسی قرار خواهیم داد.

شرایط عمومی حاکم بر قرارداد پیمانکاری:

شرایط عمومی پیمانکاری شامل همان تعهدات تبعی غیر قابل تغییر و عام است که بر پیمانکاری حاکم می باشد. به طور کلی تعهدات و الزاماتی که در زمره شرایط عمومی پیمانکاری جای دارند، باید بدون هیچ گونه تغییر در همه قراردادهای پیمانکاری مورد توجه قرار گرفته و رعایت گردند.

همچنین طبق قوانین موجود تمامی شرایط عام حاکم بر قراردادها که در قانون مدنی پیش بینی شده اند بر قرارد پیمانکاری نیز حاکم بوده و طرفین آن که شامل کارفرما و پیمانکار و در برخی موارد مشاور نیز می شود باید قرارداد فوق را طبق چهارچوب قانونی از پیش تعیین شده منعقد کنند تا در موارد نیاز قابل استناد در محاکم باشد.

در واقع شرایط عمومی قرارداد پیمان شامل همان مواردی می شود که اصول کلی حاکم بر پیمان را مشخص کرده و کارفرما و پیمانکار باید آن را به طور کامل رعایت کنند و همچنین چهارچوب کلی وظایف، حقوق و مسئولیت های خود را مطابق با آن تعیین نمایند.

شرایط خصوصی حاکم بر قرارداد پیمان:

شرایط خصوصی همان شرایطی خاصی هستند که از جانب طرفین قرارداد به منظور کامل نمودن شرایط عمومی قرارد بر آن حمل می شود. معمولا شرایط خصوصی پیمانکاری با توجه به ماهیت و وضعیت قرارداد تعیین شده و هرگز نمی توانند ناقض شرایط عمومی قرارداد پیمان شوند.

به عبارت دیگر هنگامی که ظرفیت قرارداد پیمان بر حسب ماهیت و وضعیت پروژه تصمیم به افزودن شرایطی مازاد بر شرایط عمومی به آن می گیرند، باید شرایط فوق را که همان شرایط خصوصی خوانده می شوند به نحوی تنظیم کنند که ناقص شرایط عمومی نباشند. زیرا در این صورت به دلیل ارجحیت داشته شرایط عمومی، شرایط خصوصی تنظیم شده فاقد اثر و اعتبار. می گردد.

وظایف پیمانکار

وظایف پیمانکار بستکی به قرارد پیمانکاری دارد. در واقع یکی از مباحث اصلی قراردارد پیمانکاری تعیین حد و حدود دامنه وظایف پیمانکار می باشد. اما به طور کلی وظایف پیمانکار ممکن است با شروع پروژه و برداشتن اولین گام برای طراحی و اجرای آن شروع شود و یا ممکن است تنها قسمتی از پروژه که ممکن است، مراحل اولیه، مراحل آخر و یا قسمتی از هر مرحله، پروژه باشد.

به عنوان مثال در یک پروژه ساختمانی، ممکن است در قرارداد پیمانکاری از همان لحظه‌ای که کارفرما تصمیم به اجرا و ساخت یک سازه می گیرد، با یک شخص و یا گروه پیمانکار قرار داد بسته و حتی اخذ مجوزهای قانونی مورد نیاز که تقریبا اولین قدم اجرای پروژه ساخت است را تا اتمام پروژه به تیم پیمانکاری واگذار کند.

بنابراین می ‌توان گفت انجام تمامی مراحل کار  پروژه ساخت که شامل اخذ مجوزهای قانونی، مهندسی و طراحی نقشه ساختمان، فراهم نمودن مدارک فنی، فراهم کردن نیروی کار، فراهم کردن مواد و مصالح مورد نیاز برای اجرای ساخت، شروع عملیات ساخت و اتمام و تحویل پروژه می شود، به پیمانکار سپرده می گردد.

به طور کلی وظایفی که حین عقد قراردارد پیمانکاری می توان به پیمانکار یا تیم پیمانکاری  محول کرد شامل موارد زیر است.

• ایجاد طرح و برنامه ریزی برای اجرا و اتمام پروژه در زمان مقرر
• انجام مقدمات و پیش نیازهای اجرای پروژه
• پاسخ به مباحث فنی و نظارتی پروژه
• تامین نیروی انسانی متخصص و فنی
• تامین وسایل و تجهیزات مهندسی و فنی مورد نیاز
• حفظ ایمنی محیط زیست در طول انجام پروژه
• اتمام و تحویل پروژه در زمان تعیین شده در قرارداد.

ویژگی های اصلی شرکت پیمانکاری

به طور کلی طبق قانون تمامی موسساتی که به عنوان شرکت یا موسسات پیمانکاری به فعالیت مشغول می شوند، باید جهت بخشیدن وجهه قانونی به فعالیت خود، مدیر عامل شرکت دوره های ایمنی کار فرما را پشت سر بگذارد. همچنین موسسه باید، اقدامات لازم به منظور دریافت گواهی نامه تایید صلاحیت ایمنی پیمانکاران از اداره کار را انجام دهند.

به این ترتیب صلاحیت انجام برنامه اصلی یک پروژه را از نظر قانون و عرف کسب می کند. بنابراین می توان گفت اولین ویژگی مورد نیاز یک شرکت پیمانکاری این است که زیر سایه قانون به وظایف خود عمل کند.

در واقع یک قرارد داد پیمانکاری، به منظور انجام برنامه اصلی یک پروژه منعقد می گردد که تیم پیمانکاری باید جهت انجام آن از قدرت بالایی در مدیرت زمان و بودجه برخوردار باشند. زیرا در صورتی که شرکت یا شخص پیمانکاری از قدرت مدیریت زمان و بودجه لازم برخوردار نباشند، متحمل پرداخت جریمه های سنگینی خواهند شد.

انواع قرارداد پیمانکاری  بر اساس نحوه پرداخت

معمولا انواع قرارداد پیمانکاری را با توجه به معیارهایی نظیر مراحل اجرای قرارداد به واسطه پیمانکار و نحوه پرداخت تقسیم می کنند که طبق فاکتورهای فوق انواع قرارداد پیمانکاری بر حسب نحوه پرداخت  شامل موارد زیر می باشد.

• قرارداد پیمانکاری بر اساس پرداخت مقطوع:

در این نوع قرارد پیمانکاری، پیمانکار مطابق با یک مبلغ کل مشخص، مسولیت اجرای پروژه را قبول می کند. در این روش معمولا کارفرما با تکیه بر تخصص و برنامه مدیریتی پیمانکار، بودجه مورد نیاز برای انجام پروژه را تعیین می کند.

معمولا مبنایی را که کارفرما برای تعیین بودجه در این روش در نظر می گیرد، می تواند یک رقابت مالی و هزینه و یا مستقیم و غیر رقابتی باشد.

در این نوع قرارداد پیمانکاری بروز میزان اختلافات و مراجعه به محاکم قضایی جهت رفع اختلاف، بین طرفین به دلیل سهولت و شفافیتی که دارد بسیار کمتر از سایر موارد مشابه است.

همچنین به دلیل طراحی اصولی و کارشناسی شده‌ و ارائه قیمت واقع بینانه بر مبنای مقایسه پیشنهادات که در آن جهت پرداخت در نظر گرفته می شود، ریسک پیشنهاد کنندگان نیز بسیار کاهش می یابد.

• قرارد پیمانکاری پرداخت بر اساس فهرست بها:

شرایط و نحوه پرداخت فهرست یا واحد بها معمولا بر پایه توافقی که بین طرفین قرارداد یا کارفرما و پیمانکار منعقد می شود در مبلغ پروژه کاربرد دارد. به عبارت دیگر تمامی اقدامات و فعالیت هایی که حین عقد قرارداد پیمانکاری به پیمانکار محول می شود بر حسب واحد انجام، که ممکن است مترمربع، متر طول، کیلوگرم و غیره باشد، اندازه گیری شده و سپس بر اساس قیمت روز واحد به پیمانکار پرداخت می گردد.

در این نوع قرارد پیمانکاری، مدیریت زمان برای پیمانکار بسیار مهم بوده و در صورتی که نتواند طبق توافق پروژه را در زمان تعیین شده به اتمام رسانده و تحویل بدهد، بحث تعدیل قرارداد در آن مطرح می شود. تعدیل قرارداد، فرآیندی سخت و زمان است و کارفرما باید طی انجام یک سری محاسبات پیچیده قیمت ها را به روزرسانی نماید.

لازم به ذکر است که در قرارداد پیمانکاری که روش پرداخت در آن بر مبنای پرداخت واحد بنا محاسبه می شود، پیمانکار وظیفه دارد، از مصالح مصرفی و فعالیت های انجام گرفته، اطلاعات جامع و کاملی به کارفر ارائه بدهد تا وی بتواند برای محاسبه و جمع مبالغ مذکور هزینه های صرف شده را محاسبه نماید.

• قرارداد پیمانکاری بر اساس پرداخت درصدی:

در مواقعی که امکان تشریح کامل پروژه به دلیل داشتن نقاط مبهم، سخت و یا غیر ممکن باشد، قرارداد پیمانکاری به این روش بین کارفرما و پیمانکار منعقد می شود. مبنایی که در این روش برای محاسبه و پرداخت مد نظر قرار می گیرد، هزینه ساخت به اضافه سود مورد توافق کارفرما به هنگام منعقد شدن قرارداد بین طرفین است.

معمولا این روش با یک سری معایبی به همراه بوده و ممکن است به دلیل مبهم بودن در آینده سطح اختلافات بین کارفرما و پیمانکار را افزایش بدهد. به هر حال کارفرما جهت پرداخت، مجبور است با ریز مسائل مالی و مراحل و نحوه هزینه آن ها درگیر شود، که این امر ذهن او را بیشتر از سایر روش ها تشویق کرده و ترغیب به بازخواست پیمانکار می کند.

همچنین در این روش به دلیل عدم کنترل بودجه توسط کاربر، امکان انتظارت مالی وی بسیار کاهش می یابد. به همین دلیل یکی از توصیه های مهمی که به طرفداران قرارداد پیمانکار بر اساس نحوه پرداخت درصد منعقد می شود این است که تمامی اقداماتی که پرداخت هزینه آن ها بر عهده کارفرما است و اقداماتی که به عنوان هزینه بالاسری در ضریب سود خود در نظر می گیرد باید به طور دقیق شناسایی شوند.

• قرارداد پیمانکاری بر اساس پرداخت درصدی با حداکثر قیمت:

لازم به ذکر است که این روش پرداخت تلفیقی از پرداخت درصدی و مقطوع می باشد. به نحوی که مبلغ دریافتی پیمانکار شامل هزینه های اقدامات صورت گرفته به واسطه وی و مبلغ ثابتی به عنوان حق الزحمه می شود. به این ترتیب قیمت فعالیت پیمانکار شامل مبلغ ثابتی است که معادل درصد تعیین شده به عنوان سود به اضافه هزینه های صورت گرفته است و یک قیمت مقطوع نمی باشد.

از آنجایی که این روش جهت انجام پروژه، آزادی عمل بیشتری را به پیمانکار می دهد، نسبت به روش پرداخت مقطوع از استقبال و طرفداران بیشتری برخوردار است. در واقع در این روش پیمانکاری، به دلیل باز پرداخت بدون محدودیت هزینه توسط پیمانکار، خللی به کیفیت انجام پروژه وارد نمی شود.

همچین این روش برای کارفرمایان نیز دارای مزیت بوده و دیگر آن ها مجبور به افزایش پرداخت حق‌الزحمه پیمانکار بیشتر از رقم تعیین شده در این روش نخواهند شد. البته ناگفته نماند که تعیین سقف پروژه نیازمند تشریح کامل به واسطه کارفرما بوده و امکان تعیین آن در ابتدای پروژه و زمان منعقد شدن قرارداد وجود ندارد. به همین دلیل تعیین سقف مالی پروژه در این روش، طی چند مرحله محقق می شود.

قرارداد پیمانکاری بر اساس پرداخت درصدی با حداکثر قیمت نیز جزو آن دسته از قراردادهای پیمانکاری است که در آن، امکان بروز اختلاف و طرح دعوی در محاکم قضایی به دلیل راحتی انجام محاسبات و نظارت بر محاسبه به شدت کاهش می یابد.

انواع قراردادهای پیمانی از نظر مالی و حقوقی

همانطور که گفتیم، قرارداد پیمان دارای انواع و اقسام مختلفی بوده و بر اساس  معیارهای مختلفی نظیر نحوه پرداخت و محاسبه مالی تقسیم بندی می گردد. در مبحث قبلی در رابطه با انواع قرارداد، از نظر نحوه پرداخت صحبت کردیم در این قسمت از مقاله تصمیم داریم انواع مقاله را از نظر مالی و حقوقی مورد برسی قرار دهیم.

• قرارداد خرید خدمت:

قرارداد خرید خدمت شامل قراردادهایی نظیر بیع متقابل بوده و در آن پیمانکار به عنوان سرمایه گذار عمل کرده و مجری انجام خدمت مورد را نظر نیز بر عهده می گیرد. به این ترتیب تمامی هزینه های مورد نیاز برای ارائه خدمت مورد نظر را به شخصه متقبل شده و پس از اتمام پروژه و انجام خدمت مورد نظر، کارفرما کلیه هزینه های صرف شده به واسطه پیمانکار را متقبل می شود.

• قرارداد پیمانکاری ساخت و انتقال:

این نوع از قراردادهای پیمانکاری شامل انواع و اقسام مختلفی نظیر قرارداد ساخت، انتقال، اجاره، بهره برداری و غیره است.  در این قرارداد پیمانکار مسولیت انجام و ساخت یک پروژه پیمانی را بر عهده گرفته و ممکن است در صورت تمایل برای یک مدت معینی پس از اتمام پروژه مالکیت و امتیاز بهره برداری از آن را نیز از کارفرما بگیرد و دوباره آن را به کارفرما باز گرداند.

• قرارداد پیمانکاری کلید در دست:

در این شیوه قرارداد پیمانکاری انجام تمامی فرآیندهای اجرای پروژه بر عهده پیمانکار است که پس از اتمام پروژه کارفرما اقدام به بهره برداری از آن می کند.